국토교통부는 2023. 1. 5. 부동산시장의 악화에 따른 부동산투자회사(이하 “리츠”) 침체에 대응하기 위해 ‘리츠 제도 개선방안’(이하 “개선방안”)을 부동산서비스산업 정책위원회의 심의를 거쳐 발표하였습니다. 위 개선방안의 주요한 내용에 대해 아래와 같이 알려 드립니다. 

新 모델 개발 지원

• 기존의 리츠 투자자산은 주택과 오피스에 집중되어(주택: 51.0%, 오피스: 25.9%), 특정 분야의 부동산 경기가 침체될 경우 리츠 시장이 전반적으로 침체될 우려가 있었음.

• 이에 투자 다양성 확보를 위한 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 적극 지원할 예정임. 
   

리츠의 자금조달을 위한 기업어음(CP: Commercial Paper) 발행 허용

• 현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출, 회사채 발행만 인정하고 있어 단기 자금조달 및 탄력적 시장 대응 등에 한계가 있으므로 유연한 자금조달 등을 지원하기 위해 기업어음(CP) 발행을 허용할 계획임.

• 기업어음은 1년 미만 만기 시 증권신고서 제출이 불필요하여 증권신고서를 의무적으로 제출해야 하는 회사채에 비해 단기 자금조달이 용이함.

• CP 발행은 두 개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 하므로 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만, 발행 전 국토교통부와 사전협의하도록 규정하여 무분별한 발행은 지양하도록 할 예정임.
   

감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위 확대

• 현재는 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당이 허용됨에 따라, 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 감소하는 문제가 있었음.

• 이에 지분율과 투자 구조 등을 고려하여 일정한 제한 하에 감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위를 확대할 예정이며, 과도한 재간접 투자시 초과배당 제한 등 세부 보완 방안도 마련할 예정임.
   

리츠 자산 중 부동산 인정 범위 확대(부동산법인 출자지분 확대 인정)

• 현재는 리츠가 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인)의 지분 50%를 초과하여 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정하고 있어, 리츠의 수익 구조가 다양하지 못해 포트폴리오 확대를 저해하는 측면이 있었음.

• 이에 부동산법인의 지분 20% 이상(최소한의 영향력 확보 기준 – 기업회계기준상 피투자회사의 의결권부 주식 20% 이상을 보유한 경우 해당 투자기업은 ‘유의적인 영향력’이 있는 것으로 인정되는 점 고려)을 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 계획임.
   

자산관리회사(AMC) 설립 시 예비인가 절차 폐지

• 현재는 AMC 설립 시 예비인가와 설립인가 2단계로 나누어 심사하고 있으나, 각 단계에서 사실상 동일한 요건을 심사하는 등 비효율이 발생하였음.

• 이에 국토교통부의 예비인가 절차는 폐지하되 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 대체하고, 국토교통부는 설립인가만 담당하고자 함. 

• 리츠협회의 사전검토사항 등 세부내용은 추가 검토가 필요함.