1.

부동산 감정평가 사업의 배경과 경과

상속세 및 증여세 부과 대상인 재산의 가액과 관련하여, ‘상속세 및 증여세법’(이하 “상증세법”) 제60조제1항에서는 ‘상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’라고 규정하여 시가주의 원칙을 선언하였습니다. 또한, 제60조제2항에서는 ‘제1항에 따른 시가는 (중략) 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하여 시가 인정의 범위를 대통령령에 위임하고 있습니다.

부동산의 상속·증여에 있어, 아파트와 같이 거래가 잦은 매물은 시가 산정이 비교적 용이하여 이를 기준으로 세액을 산정해 왔습니다. 그런데 토지, 빌딩, 상가, 단독주택 등은 시가를 정확히 알기 어려우므로, 그동안 상증세법 제61조제1항에서 부동산 평가방법으로 규정한 공시가격(기준시가)으로 세금신고를 하는 경우가 많았습니다. 그런데 일반적으로 부동산의 공시가격은 시가에 비해 낮은 경우가 대부분이어서, 이를 기준으로 한 과세가 시가주의 원칙에 반한다는 비판이 제기되어 왔고, 심지어 납세자가 시가를 알 수 있음에도 공시가격을 기준으로 신고하여 세금을 회피하는 사례가 급증하였습니다.

이에 정부는 2019. 2. 12. 상증세법 제60조제2항의 위임을 받은 동법 시행령 제49조제1항 단서를 개정(대통령령 제29533호)하여 신고기한 이후에 감정을 통해 과세 대상인 부동산의 시가를 산정할 수 있도록 하였습니다. 즉, 개정 전 시행령은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월, 증여의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간(이하 “평가기간”)에 매매·감정·수용·경매·공매(이하 “감정 등”)가 있는 경우 그 가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있었는데, 이를 개정하여 상속의 경우 신고일로부터 9개월, 증여의 경우 신고일로부터 6개월 이내에 감정 등이 있는 경우까지도 과세관청이 해당 가액을 시가로 인정할 수 있도록 한 것입니다(이하 “쟁점 시행령 조항”).

국세청은 2020년경부터 쟁점 시행령 조항 등에 근거하여, 공시가격을 기준으로 상속세 또는 증여세 신고를 한 비거주용 부동산에 대하여 사후에 감정평가를 의뢰하는, 이른바 ‘부동산 소급감정’을 통해 그 감정가액을 기준으로 세액을 산정하고 추가로 부과처분을 해 왔으며, 2025년부터는 그 대상을 초고가 주택으로 확대하였습니다.

납세자들은 쟁점 시행령 조항이 위임입법의 한계를 일탈하였다거나, 관련된 부과처분이 조세법률주의와 조세평등주의에 위배된다고 주장하며 그 취소를 구하는 행정소송을 제기하였는데, 하급심의 결론은 일치하지 않았습니다. 그러던 중 최근 대법원에서 이에 관한 일련의 판결을 선고하였기에, 그 내용을 소개해 드립니다.
 

2.

대법원 판결의 주요 내용
 

(1)

대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결

위 사건은 부모로부터 주택을 증여받은 원고들이 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 후, 동일한 공동주택단지 내의 유사 주택에 관하여 그 무렵 매매계약이 체결된 사례가 있다는 사실을 알게 되어 자발적으로 2개의 감정평가법인을 통해 주택 가액을 평가하여 신고하였고, 과세관청이 그 감정가액의 평균으로 시가를 산정하여 이를 기준으로 원고들에게 증여세 과세처분을 한 사안입니다.

원고들은 위 과세처분의 취소를 구하면서, 쟁점 시행령 조항이 증여일이 속하는 달의 말일부터 총 9개월까지 발생한 매매 등의 매매가액을 시가로 볼 수 있도록 한 결과, ① 증여일 한참 이후에 형성된 매매가액 등도 시가로 인정할 수 있게 되고, ② 당사자들은 증여 당시 예측할 수 없었던 사정변경으로 과도한 증여세를 부담하게 되므로, 쟁점 시행령 조항이 상증세법 제60조제1항의 위임범위를 일탈하여 위법하다는 취지로 주장하였습니다.

대법원은 이에 대하여, 상증세법 제60조제1항 및 제2항의 규정 취지가 ‘입법자가 시가주의에 근접한 평가방법을 선택할 수 있는 입법재량 내에서 사회·경제 현실의 변화에 기민하게 대응하면서도 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액인 시가를 공정하게 산정하기 위한 것’이라고 판시하였습니다. 아울러, ‘쟁점 시행령 조항은 객관적 교환가치에 부합하도록 상속·증여재산의 가액을 산정하기 위해 평가기간에 해당하지 않는 기간 중에 속한 매매 등의 가액일지라도 이를 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있는 요건을 별도로 구체화·명확화한 것으로, 상증세법 제60조제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다’라고 판단하여 쟁점 시행령 조항의 적법성을 확인하였습니다.
 

(2)

대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결

위 사건은 원고가 상속 토지에 관하여 공시지가를 기준으로 상속세 신고를 하자, 과세관청이 평가기간 이후 ‘부동산 소급감정’으로 2개의 감정평가법인을 통해 토지 가액을 평가하였고, 원고가 다시 2개의 감정평가법인을 통해 추가로 토지 가액을 평가하여, 결국 과세관청이 총 4개 감정평가금액의 평균으로 시가를 산정하여 이를 기준으로 원고에게 상속세 부과처분을 한 사안입니다.

원고는 위 과세처분의 취소를 구하면서, 상속세 신고 당시 토지에 관한 별도의 감정가격 등이 존재하지 않았으므로 원고가 공시지가를 기준으로 상속세를 신고한 것은 적법하고, 과세관청이 쟁점 시행령 조항을 적용하여 사후에 토지에 관한 감정평가를 의뢰하여 가액을 산정하는 것은 조세법률주의에 위배된다고 주장하였습니다. 또한, 과세관청이 비거주용 부동산 중 일부에 대하여만 임의로 대상을 선정하여 감정평가를 실시한 후, 그에 따라 과세하는 것은 납세자의 법적 안정성과 예측가능성을 보장하기 위한 명확성의 원칙과 조세평등주의에 반하여 위법하다는 취지로도 주장하였습니다.

대법원은 이에 대하여, ‘쟁점 시행령 조항은 납세자가 세금 신고를 위해 감정을 의뢰하여 실시하는 경우뿐만 아니라, 과세관청이 신고내용의 적정성을 검토하기 위해 감정을 의뢰하여 실시하는 경우도 함께 규율하는 조항이라고 보는 것이 타당하고, 과세형평성의 현저한 저해가 우려되는 경우 고가의 비주거용 부동산에 한정하여 감정평가를 실시하는 것은 어느 정도 불가피한 측면이 있다’고 판시하였습니다. 아울러, ‘과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사·결정하기 위해 쟁점 시행령 조항에 따라 공신력 있는 감정기관에 감정을 의뢰하는 것이 허용되고, 그 감정가액이 상속재산의 시가로 인정되더라도 조세법률주의 및 조세평등주의에 위배된다고 볼 수 없다’라고 판단하였습니다.

대법원은 이와 같이 ‘부동산 소급감정’의 적법성을 재차 확인하면서, 다만 쟁점 시행령 조항에 따라 평가기간 후 실시한 감정평가에 의한 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다’는 요건이 충족되어야 하며, 그러한 요건이 평가기준일부터 가격산정기준일까지 기간뿐만 아니라, 감정가액평가서 작성일까지 기간에 대해서도 충족되어야 그 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 판단하였습니다.
 

3.

향후 예상 및 대응할 점

위 일련의 대법원 판결을 통해 ‘부동산 소급감정’의 적법성에 관한 판례 법리가 확립되었습니다. 과거의 관행과 같이 공시가격 기준으로 상속세 및 증여세를 신고하는 경우 법정결정기간(상속의 경우 신고일로부터 9개월, 증여의 경우 신고일로부터 6개월)이 경과하는 시점까지는 과세관청이 감정평가를 실시하여 보다 높은 가격으로 과세할 가능성을 반드시 염두에 둬야 합니다. 

‘부동산 소급감정’의 범위는 점진적으로 확대되어 가고 있습니다. 국세청은 비상장주식의 상속·증여에 있어서도 해당 법인이 소유한 부동산에 대해서 감정평가를 진행하여 해당 비상장주식의 가액을 산정하여 과세처분을 하고 있습니다. 국세청은 2025. 6. 11. ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’을 개정(국세청훈령 제2681호)하여, 비상장주식의 가치 산정에 고려되는 순자산가치를 산출하기 위해 시가 평가가 필요한 부동산에 대하여도 감정평가를 할 수 있는 명문의 근거를 규정하기도 하였습니다. 따라서 상속·증여 대상에 비상장주식이 포함되고, 해당 비상장법인이 부동산을 소유하고 있는 경우, 그 부동산의 공시가격을 기준으로 비상장주식을 평가하여 세무신고를 한다면, 그때에도 ‘부동산 소급감정’에 따른 추가 과세 가능성이 있습니다. 

결국 재산을 상속·증여받은 납세자로서는, 선제적으로 감정평가를 진행하여 납세의무를 이행하거나, 감정평가 없이 신고를 진행하였다가 과세관청이 감정평가를 진행하면 그때 추가 감정평가를 의뢰하는 등 다양한 방안을 고려할 필요가 있습니다. 상속세 및 증여세를 둘러싼 법령, 규정 및 실무가 계속하여 변화하는 가운데, 상속·증여 계획 수립에 있어 조세 측면의 불확실성을 줄이기 위해 상속세 및 증여세 신고 방식과 감정평가 진행 여부 등에 관한 면밀한 사전 검토가 필요할 것입니다.