정부는 2024. 11. 14. ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)으로 발표하였습니다.
금번에 발표된 ‘부동산 PF 제도 개선방안’은 우리나라 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용되고 있는 부동산 PF가 시행법인의 낮은 자기자본비율로 인하여 부동산 경기 변화에 취약하고 부동산 PF 관련 정보의 체계적 관리 미비로 인하여 위기 발생시 신속한 대응에 한계가 있음을 고려하여 마련된 것입니다.
이러한 배경에서 금번 개선방안은 상기 취약점을 해소하고 시장의 안정성을 제고하기 위한 전략적 고려사항으로서 크게 ① 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련을 위한 방안, ② 시장 내 공정 질서 확립을 위한 방안 및 ③ 단순 분양이 아닌 개발·운영에 전문성을 가지는 디벨로퍼 육성을 위한 방안을 제시하고 있습니다.
금번에 정부가 발표한 부동산 PF 제도 개선방안의 주요 내용을 소개하면 아래와 같습니다.
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1.
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안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련
부동산 PF 사업시 중장기적으로 안정적인 수준의 자기자본비율을 확보할 수 있도록, 현재 업계 내 관행적 자기자본비율인 5% 수준에서 2028년까지 20% 수준으로 점진적으로 증가시키는 것을 목표로 자기자본 확충 유도 방안을 아래와 같이 추진할 예정입니다.
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구분
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취지 및 개선방안
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현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련
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조세특례제한법을 개정하여 부동산 소유주의 부동산 현물출자시 출자자의 이익 실현 시점을 고려하여 양도차익 과세를 이연
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상기 방식의 활성화를 위해 토지주의 현물출자 방식으로 개발을 진행할 선도사업 후보지를 선정하여 완화된 규제를 적용한 사업 시행을 추진하고, 사업성 분석 관련 컨설팅 등 행정 지원 제공
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인센티브 등을 통한 자본 확충 지원
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준공 및 분양 후 청산하는 단기적인 개발사업 구조상 자본 확충 유인이 낮은 점을 고려하여, ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률’(이하 “부동산개발사업관리법”)[1]에 근거를 마련해 높은 자기자본비율을 확보하고 개발 이후에도 관리·운영하는 개발 사업의 경우 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례 부여
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PF 보증 심사시 자기자본비율이 높은 사업장에 대해서는 PF 보증수수료 할인 제공
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그 외 은행·보험법령 개정을 통해 은행·보험사가 자회사 및 펀드를 통해 장기임대주택 사업을 영위할 수 있는 방안 마련
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리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 및 금융 건전성 규제체계 합리화
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PF사업의 자기자본비율에 따라 금융회사가 제공하는 대출의 위험가중치 및 금융회사가 예상되는 대출 손실에 대비하여 적립하는 충당금 규모를 차등화하는 등 금융업권별 위험가중치 및 충당금 관련 규제를 정비
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리스크 관리체계가 부족한 업권(상호금융·여전·새마을금고)는 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입 검토
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2.
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부동산 PF 시장의 공정 질서 확립
금번 개선방안은 ① 개발사업시 시공사와 신탁사의 신용보강으로 인해 금융회사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족하다는 점이나 ② 책임준공 제도의 경직성으로 인해 시공사와 신탁사가 과중한 리스크를 부담하고 있다는 점 및 ③ PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있다는 점 등 시장 내 문제점을 지적하고 이를 위해 아래와 같은 해결책을 제시하고 있습니다.
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구분
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취지 및 개선방안
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PF 대출시 사업성 평가 강화
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[취지] PF 사업시 시공사와 신탁사의 신용보강으로 인해 금융사의 면밀한 분석 유인이 부족하고, 사업성 평가 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 사업성 분석이 형식적 절차로 인식되는 점을 개선
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[개선방안] 부동산개발사업관리법에 근거를 마련하여, PF 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증 제도를 도입하고, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화하는 방안 추진
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불합리한 관행 개선
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책임준공 개선 TF를 운영하여 책임준공 연장사유 규정 개선 및 책임준공 기한 도과시 배상범위 구체화 등 책임준공 관련 제도 개선방안 마련
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PF 수수료 개선 TF를 통해 PF 수수료 부과 원칙 등을 정하는 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정 및 시행
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PF 통합정보시스템 구축
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[취지] 인허가·대출·분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있음을 고려하여, 효과적인 정보 관리 체계를 도입
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[개선방안] 부동산개발사업관리법 제정을 통해 일정 규모의 개발사업을 대상으로 사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 모니터링하는 PF 통합정보시스템 구축
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부동산신탁사의 토지신탁 내실화
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[취지] 토지신탁시 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 리스크가 있음을 고려하여, 신탁사의 책임범위를 표준화하고 신탁사 PF 리스크 관리를 강화
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[개선방안] 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준을 마련하여, 영업용순자본비율(총위험액 대비 영업용순자본 비율) 규제 정비 및 자기자본 대비 토지신탁 전체 수탁한도 규제 도입 등 추진
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3.
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역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성
금번 개선방안은 단순 분양이 아닌 중장기적 관점에서 개발·운영에 전문성을 가지는 디벨로퍼 육성을 위해 아래와 같은 세부 방안을 추진할 예정임을 설명하고 있습니다.
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구분
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취지 및 개선방안
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리츠를 통한 개발 및 운영이 가능한 디벨로퍼 육성
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공공주택 업무처리지침 및 택지개발 업무처리지침 개정 등을 통해 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공
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우량 용지를 리츠에 공급하여, 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발 유도
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우수 디벨로퍼 인증체계 마련
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시행능력을 평가할 수 있는 평가지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 회사를 시행능력 평가기관으로 지정하여 시행실적을 검증하여 평가결과 공시
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시행 전문 인력의 경력, 참여사업, 교육실적 등에 관한 종합 관리체계 구축 등
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기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화
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정부는 이르면 금번 2024년 하반기(PF 수수료 관행 개선)부터 2026년에 걸쳐 각 개선방안의 실행을 예정하고 있습니다. 이번에 정부가 발표한 부동산 PF 제도 개선방안의 도입을 위해서 부동산개발사업관리법의 제·개정 및 조세특례제한법이나 그 밖에 은행·보험 관련 법령 및 금융업권별 세부적인 감독규정 등의 개정이 필요할 것으로 예상되는바, 향후 관련 법령의 제·개정 사항에 대한 추가 모니터링이 필요할 것으로 보입니다.
[1] 2024. 9. 11. 제정안이 발의된 법률안으로, 부동산 PF 현황 정보의 취합 및 정보체계 구축 및 운영안 및 부동산개발사업 조정위원회 구성 및 운영안에 대한 내용 등을 담고 있습니다. 본 뉴스레터 발간일 현재 국회 국토교통위원회 심사에 회부되어 있습니다.
[영문] Key Features of Proposed Plan for Improvement of Real Estate Project Financing (“PF”) Policy
