최근 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)에 따라 설정된 신탁형 집합투자기구(신탁형 펀드) 소유 부동산에서 발생한 화재사고와 관련하여, 그 집합투자업자와 신탁업자에게 민법 제758조 제1항의 공작물의 점유자로서 책임을 인정하고, 책임 범위도 투자신탁재산을 한도로 제한되지 아니하고 고유재산으로 그 책임을 부담하여야 한다는 취지의 대법원 판결이 선고되었습니다(대법원 2024. 2. 15. 선고 2019다208724 판결).

이번 판결은 기존 업계의 일반적 이해와 다른 면이 있어서 최근 유사한 사안들의 법률 검토 시에 논란 및 분석의 대상이 되고 있습니다. 위 판결은 법리적으로도 논란의 소지가 없지 않아 앞으로 더 검토가 이루어져야 할 것으로 보이나 현재까지 논의된 주요 쟁점 및 시사점을 간략히 알려드립니다.

먼저 이번 판결의 주된 내용은 다음과 같습니다: (1) 이 사건은 신탁형 펀드가 소유한 오피스 건물의 주차장(즉 공용면적)에서 발생한 화재가 확대되어 상층부 임차인의 전산장비, 집기부품이 손상되자, 임차인이 소유자와 PM사에게 손해배상을 청구한 사안입니다. (2) 그런데, 신탁형 펀드는 법인격이 없으므로 이 사건에서는 공동 임대인 지위에 있던 그 집합투자업자·신탁업자의 책임 여부가 다투어졌습니다. (3) 이와 관련하여 법원은, PM사는 독립한 이익이나 의사결정권한이 없어 점유보조자에 불과하다고 하면서, 집합투자업자와 신탁업자가 공동으로 PM사를 점유보조자로 하여 건물 주차장을 직접 점유한 것이므로 집합투자업자·신탁업자가 점유자로서 민법 제758조 제1항의 공작물책임을 부담한다고 판단하였습니다. (4) 나아가 집합투자업자와 신탁업자의 책임이 펀드의 투자신탁재산을 한도로 제한되어야 하는지에 대해, ① 화재에 대한 공작물책임은 자본시장법 제80조가 정한 투자신탁재산의 취득·처분과 관련한 이행 책임이 아니므로 자본시장법 조문에 따라 투자신탁재산을 한도로만 책임을 부담하는 것이 아니라 고유재산으로도 그 책임을 부담한다고 하면서, ② 신탁형 펀드를 유한책임신탁으로 등기하지 않은 이상 신탁법 제118조에 따른 유한책임신탁의 책임 제한 법리도 적용될 수 없다고 판단하였습니다.

이전에도 소유자에게 점유보조자를 통한 직접 점유자 지위를 인정하여 공작물책임을 부담하도록 한 판결례들이 있었으므로 이번 판결이 설시한 공작물책임에 관한 법리 자체가 새로운 것은 아닙니다. 그런데, 이번 판결은 신탁형 펀드 구조에서 운용지시를 하는 집합투자업자뿐 아니라 신탁계약상 수탁자인 신탁업자에게도 직접 점유자 지위를 인정하여 공작물책임을 부담하도록 하였기에, 이 점이 기존 업계의 이해나 관행과는 다르다고 받아들여지고 있습니다. 다만, 공작물책임에서 누구를 점유자로 볼지는 사회관념상 어떤 사고에 누가 책임을 질지의 규범적 판단과도 관련되므로, 이번 판결을 단순하게 일반화하기는 어렵고 개별·구체적인 사실관계나 펀드 구조 등 당사자들의 지위에 따라 점유자 여부가 달리 판단될 여지가 있을 것입니다. 특히, 이번 판결 사안은 별도 법인격이 인정되지 않는 신탁형 펀드에서 공작물의 점유자를 누구로 볼지에 관한 것이므로 이와 달리 법인격이 있는 회사형 펀드, 부동산투자회사(REITs)의 AMC나 신탁업자(자산보관기관)에도 바로 적용될 것인지는 의문이 있습니다.

나아가, 이번 판결에서 책임 제한의 법리로 예시된 유한책임신탁 제도를 펀드 구조에서 활용할 수 있는지에 대한 검토도 진행되고 있습니다. 다만, 유한책임신탁은 부동산등기 시에 그와 같이 등기하는 것이 아니라 신탁 자체의 등기부와 인감을 법인등기와 유사하게 별도로 설정하는 것으로 신탁법상 몇가지 특수성이 있는바, 이를 자본시장법상 신탁형 펀드나 자산보관방식으로 활용이 가능한지는 추가로 연구 및 협의가 필요해 보입니다. 한편, 현행 법제 하에서 신탁업자나 집합투자업자의 책임을 합리적으로 제한하기 위한 방안으로서 유한책임신탁이나 그 밖에 다른 방안들을 실행함에 있어 법상 한계가 있는 부분은 입법적 해결이 고려되어야 할 수도 있을 것입니다.

추가로, 기존에 소유자와 PM·FM사 사이의 사고에 따른 책임 소재와 범위에 관한 쟁점이 건별로 자주 논의되어 왔습니다. 향후 PM계약이나 FM계약을 협상함에 있어서도 이번 판결의 판시 내용을 고려하여 각 당사자의 권한 범위와 역할에 대한 면밀한 검토를 통하여 계약서에 관련 내용을 정확히 반영할 필요가 있어 보입니다. 

이번 판결은 개별 임차인에게 임대된 임대차목적물 면적이 아닌 공용부분인 주차장에서 화재가 발생한 사실관계상 특수성이 있습니다. 화재가 발생한 장소에 따라 책임소재가 달리 판단될 수 있고, 특히 임대인과 임차인 사이의 임대차계약서의 화재 등 사고로 인한 책임소재에 관한 규정에 따라 책임의 범위 판단도 달라질 수 있습니다. 이에, 이번 판결과 관련하여 임대차계약서를 체결함에 있어서 수선·관리의무, 보험가입의무와 보험계약에서의 구상권의 처리방안 등 책임소재에 관한 규정을 어떻게 협의·작성할지도 사안별로 검토할 필요가 있습니다.