코로나19로 인한 매출·소득 감소 및 그에 따른 차임 연체로 상가임대차계약이 해지되는 등으로 상가임차인의 영업기반이 상실되는 것을 방지하기 위해, 2020. 9. 29. 도입된 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의9(이하 “특례규정”)는, 시행일(2020. 9. 29.)로부터 6개월까지의 기간(이하 “특례기간”) 동안 발생한 연체 차임액을 계약의 해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회의 제한 사유가 되는 차임연체액에서 제외하도록 정하고 있습니다.
위 특례규정과 관련하여 상가임차인이 특례기간 동안의 차임 및 그 전후의 차임을 연체하였고 전체 연체 차임액에 미달하게 일부 변제가 이루어진 경우, 특례기간 동안의 연체 차임과 특례기간 전후의 연체 차임 사이의 변제충당 순위가 어떻게 되는지 문제되었는데, 최근 이에 대해 명확히 판단한 대법원 판결이 선고되었습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결, 이하 “대상 판결”).
대상 판결은 상가임차인이 특례기간 전 및 특례기간 동안의 차임을 연체한 후 연체 차임액에 미달하게 일부 변제하여 총 3개월분 이상의 차임이 연체된 사안이었습니다. 대법원은 특례기간 동안의 연체 차임은 특례규정에 따라 해당 연체 차임을 변제하지 않더라도 임대인의 계약갱신 거절권, 계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어, 특례기간 전의 연체차임보다 임차인의 변제이익이 적은 경우에 해당하므로, 민법 제477조 제2호에 따라 특례기간 전의 연체 차임보다 후순위로 충당되고, 충당 후 잔존하는 특례기간 동안의 연체 차임은 계약해지 사유가 되는 차임연체액에서 제외되므로 계약 해지사유가 인정되지 않는다고 판단하였습니다.
대법원의 판단은, 특례기간 동안의 연체 차임 및 그 이후의 연체 차임 간 변제충당의 순위가 문제될 때 특히 그 의미가 있습니다. 특례기간 동안의 연체 차임은 특례기간 후의 연체 차임보다 변제이익이 적으므로 변제기의 선후와 무관하게 후순위로 충당됩니다. 그 결과 특례기간 동안의 연체 차임이 잔존할 가능성이 높아지며, 그와 같이 잔존하는 특례기간의 연체 차임은 특례규정에 따라 해지사유가 되는 차임연체액에서 제외되므로, 상가임대인의 계약해지가 제한될 수 있다는 점을 유념하시기 바랍니다.
