지난 9월 및 10월 새로 공개된 대법원 판결 중 부동산 거래나 투자에 의미 있는 몇 가지 중요 판결들을 소개해 드립니다.

위약벌은 손해배상액의 예정과 달리 원칙적으로 감액 불가

대법원은 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결을 통해, “위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정하는 것으로서 손해배상액의 예정과 그 내용이 다르므로 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조 제2항(손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다)을 유추적용하여 위약벌의 액수를 감액할 수는 없다”고 판시하였습니다. 이 판결은 기존에 대법원이 손해배상액의 예정(liquidated damages)과 위약벌(penalty)을 구분하고, 위약벌에 대해서는 손해배상과 관계없이 의무 위반에 대한 제재벌로서 자율적으로 약정한 것이므로 민법 제398조 제2항을 적용할 수 없다고 보았던 종전 입장을 재확인한 것입니다.

다만, 대법원은 위약벌의 경우에도 일반 조항인 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)를 적용하여 “위약벌로 정한 금액이 공정하지 않은 경우 계약의 전부 또는 일부 무효 법리에 따라 위약벌 약정 중 일부를 무효로 할 수 있다”고 보고 있으므로(대법원 2013. 7. 25. 선고 2013다27015 판결 등), 경우에 따라 위약벌 약정도 법원에 의하여 통제될 가능성은 있으며 이러한 점은 위 판결에서도 다시 확인되었습니다. 

금번 대법원 판결에 따라 위약벌 약정에 대해서는 원칙적으로 감액을 고려하지 않는다는 원칙이 재확인 되었으므로, 감액 가능성을 상대적으로 낮추고 계약의 이행을 효과적으로 담보하기 위하여 중요한 계약상 의무에 대해서는 손해배상액의 예정이 아닌 위약벌 규정을 계약 상대방과 적극적으로 협상하는 방안을 우선적으로 고려할 수 있을 것으로 보입니다. 

한가지 유의할 사항은, 대법원은 기존에는 물론이고 이번 판결에서도 “어떤 위약금 약정이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 구체적인 사건에서 개별적으로 판단해야 할 의사 해석의 문제로서, 계약서에서 사용한 명칭 뿐만 아니라 계약 체결의 경위와 계약의 내용 및 위약금 약정을 하게 된 주된 목적 등을 종합하여 판단하여야 한다”고 보고 있으므로, 위약벌 약정 시에는 그 약정이 손해배상과 별도의 의무 확보를 위한 것이라는 점에 대한 당사자들의 의사를 잘 현출 시키는 등으로 유의해서 작성할 필요가 있겠습니다.¹

관습법상 법정지상권의 법리가 현재에도 유효함을 확인 

대법원은 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결을 통해, “동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 소유자를 달리하게 되었을 때, 건물 철거 특약(예컨대 임대차계약을 하면서 종료 시 철거하기로 하는 약정 등)이 없는 한 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다”는 관습법(이른바 관습법상 법정지상권)이 현재에도 유효하다고 판시하였습니다. 

이것은 대법원이 기존에 법에 규정되어 있지 않으나 판례로써 인정해오던 관습법상 법정지상권 법리가 현재에도 유효함을 재확인한 것입니다. 관습법상 법정지상권은 어떤 토지 지상에 토지소유자가 건물까지 소유하고 있다가 매매나 기타 사유로 소유자가 달라지게 된 경우에 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여 30년(견고한 건물이 아닌 일반 건물은 15년) 간의 법정지상권을 인정하고 건물의 철거를 할 수 없게 하는 강력한 권리이므로, 매매와 같은 거래 시에 법률실사를 통해 그런 권리가 성립할 여지가 없는지 살펴볼 필요가 있습니다.

‘Wilful’의 한국법상 의미 – 미필적 고의 포함 여부

대법원은 2022. 8. 31. 선고 2018다304014 판결을 통해, “‘any wilful violation or breach’는 일반적인 고의에 의한 법령 위반을 의미한다고 보아야 하고, ‘wilful’의 의미를 일반적인 고의로 해석하는 이상 여기에서 자신의 행위에 따라 일정한 결과가 발생하리라는 것을 알면서 이를 행하는 이른바 ‘미필적 고의’도 포함된다”고 판시하였습니다. 이 사안은 영문 배상책임보험계약상 보험회사의 면책사유로 정한 ‘any wilful violation or breach of any law’의 해석에 관해 판단한 사안인데, 영문계약으로 진행되는 부동산계약서의 해석에도 영향이 있는 사안이라 소개해 드립니다.

기존에 영문 계약서에 관한 것은 아니지만, 대법원은 “자동차보험약관상 면책사유인 ‘피보험자의 고의에 의한 사고’에서의 ‘고의’라 함은 자신의 행위에 의하여 일정한 결과가 발생하리라는 것을 알면서 이를 행하는 심리 상태를 말하고, 여기에는 확정적 고의는 물론 미필적 고의도 포함된다고 할 것”이라고 판시한 사례가 있었습니다(대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다67020 판결, 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다72209 판결 등). 이번 판결과 위 판결들을 종합하여 보면 대법원은 대체로 미필적 고의를 일정한 결과가 발생하리라는 것을 ‘알면서’ 행하는 경우로 인식하는 것으로 보입니다. 즉, wilful misconduct, wilful violation이라고 하더라도 악의적인 행위에만 한정되는 것이 아니라 결과발생을 알면서 행한 경우도 포섭될 가능성이 있으므로 포함 범위가 넓어질 수 있습니다.

위 판결 전까지, 준거법이 한국법인 영문 계약서에 wilful misconduct, wilful violation과 같은 문구가 들어가는 경우가 상당히 있었지만 그 의미에 대한 한국법에 따른 명확한 판례는 없는 상황이었는데, 위 판결은 향후 영문 계약서의 작성 및 해석에 중요한 참고가 될 것으로 예상됩니다.
 

¹  참고로, 2016. 7. 14. 선고 2012다65973 판결에서는, 양해각서에서 ‘이행보증금 및 그 발생이자는 위약벌로 매도인들에게 귀속된다’고 규정하였음에도 불구하고 이를 위약벌이 아닌 손해배상액의 예정으로 판단한 사례가 있습니다.