상가건물 임대차의 임차인이 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’에 따라 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한/금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 개정 ‘상가건물 임대차보호법’이 2022. 1. 4.부로 시행되었습니다.

코로나19 및 그 예방을 위한 집합 제한/금지 조치가 장기화됨에 따라 폐업하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업 이후에도 임대차계약상 임대료 지급의무를 부담함에 따라 발생하는 상가임차인의 부담을 경감하기 위한 목적에서, 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경에 의한 해지권을 법문화하여 상가임차인에게 계약해지권을 부여하였습니다.

개정 ‘상가건물 임대차보호법’ 제11조의2에 따른 임차인의 계약해지권의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1.   계약해지권 행사의 요건

임차인의 계약해지권이 인정되기 위한 요건은 다음과 같습니다.  
(1) 임차인이 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한하는 조치를 포함하며, 이하 “집합 제한/금지조치”)를 총 3개월 이상 받았을 것
(2) 3개월 이상의 집합 제한/금지조치로 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 임차인이 폐업하였을 것

2.   계약해지 시점

임차인이 위 계약해지권에 따라 임대인에게 계약해지의 통고를 하면, 임대인이 계약해지 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

3.   적용대상 상가임대차계약

위 계약해지권은 (1) ‘상가건물 임대차보호법 시행령’에서 정하는 환산보증금 기준(서울특별시의 경우, 9억 원)을 초과하는 임대차에 대해서도 적용되며, (2) 개정 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(법률 제18675호, 2022. 1. 4.) 제2조에 따라 개정 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용됩니다.
 

이번 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정은 2020. 9. 29. 제1급 감염병에 의한 경제사정 변동 시 임대료 또는 보증금의 감액을 청구할 수 있는 권리(제11조제1항)를 부여한 것에서 더 나아가 임차인에게 법상 계약해지권을 부여하였다는 점에서 코로나19와 관련하여 임차인 구제 범위를 보다 확장한 데 그 의의가 있습니다. 

실제 임차인이 계약해지권을 행사하려면, 폐업이 집합 제한/금지 조치로 인한 중대한 경제상황의 변동에 기인한 것이라는 점을 임차인이 입증해야 하는데, 폐업한 임차인의 부담 경감이라는 입법취지에 비추어 볼 때 엄격한 입증책임이 요구되지는 않을 것으로 예상되나, 구체적으로는 향후 법원의 판단을 주목할 필요가 있겠습니다. 

임차인이 ‘상가건물 임대차보호법’ 제11조의2에 따른 계약해지권을 행사하여 임대차계약이 해지된 경우에도 해지로 인한 임대차보증금의 반환 및 임대차목적물의 원상회복 등의 문제는 관련 임대차계약서의 내용과 민법에 따릅니다.