‘상가건물 임대차보호법’이 개정되어 2020. 9. 29.자로 시행되었습니다. 개정 법률은 COVID-19의 여파로 인한 국내 소비지출 위축 등 경제적 위기 상황으로 매출과 소득이 감소한 상가 임차인의 영업활동을 보호하기 위한 내용을 포함하고 있습니다. 

1.    차임 연체에 따른 불이익 제한 (제10조의9 신설)

개정 전 상가건물 임대차보호법에 의하면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 (1) 임대인은 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 수 있고(제10조제1항제1호), (2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 제한할 수 있으며(제10조의4제1항 단서), (3) 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있었습니다(제10조의8).

반면, 개정 상가건물 임대차보호법에서는 개정 법률 시행일부터 6개월까지의 기간(2020. 9. 29. ~ 2021. 3. 29.)동안 임차인이 연체한 차임액은 위 3개 규정의 적용에 있어서는 차임 연체액으로 보지 않도록 정하여, 위 6개월의 기간 동안 임차인이 차임을 연체하더라도 임대인이 이를 들어 (1) 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 없고, (2) 임차인의 권리금 회수를 제한할 수 있으며, (3) 계약을 해지할 수 없습니다. 다만, 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리, 즉 연체 차임에 대한 지연손해금을 받을 권리나, 보증금에서 연체한 차임을 공제할 수 있는 권리는 여전히 유효하게 행사할 수 있습니다. 

위 차임 연체에 따른 불이익 제한 규정 중, 계약 갱신 거절(위 (1)번) 및 계약 해지(위 (2)번)에 관한 내용은 전대차 관계에도 적용됩니다.

2.    차임 및 보증금 증감 청구 사유 개정 (제11조 개정)

개정 상가건물 임대차보호법은 임대인 또는 임차인이 상대방에게 차임 또는 보증금의 증액 또는 감액을 청구할 수 있는 사유인 “경제사정의 변동”에 “감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 제1급감염병”을 추가함으로써, 제1급감염병에 해당하는 COVID-19에 따른 경제사정의 변동이 상가임대차의 차임 또는 보증금의 증감 청구의 대상이 되도록 하였습니다. 

이와 동시에, 차임 또는 보증금의 감액 청구 시에는 감액할 수 있는 비율에 제한이 없으나 증액 청구 시에는 증액 한도를 5%로 제한하던 규정을 개정하여, 제1급감염병을 이유로 한 감액 청구에 따라 감액되었던 차임 또는 보증금을 다시 증액 청구하는 경우에는 위 5% 한도 규정을 적용하지 않고 감액 이전의 차임 또는 보증금에 도달할 때까지는 증액이 가능하도록 함으로써, COVID-19로 인한 감액 청구로 인한 임대인의 부담을 경감시키고자 하였습니다.

3.    개정 상가건물 임대차보호법의 적용 범위

위와 같은 개정 상가건물 임대차보호법은 법 시행 당시인 2020. 9. 29. 현재 존속 중인 임대차에 대하여 모두 적용됩니다. 

다만, 차임 연체에 따른 불이익 제한 규정(제10조의9 신설조항)은 해당 상가임대차계약의 환산보증금(보증금 + 월 차임 x 100으로 계산함)이 상가건물 임대차보호법상 기준(지역 마다 차이가 있음, 서울시의 경우 9억 원)을 초과하는 상가임대차계약에도 적용되지만, 차임 및 보증금 증감 청구 관련 규정(제11조)은 환산보증금이 기준을 초과하는 상가임대차계약에는 적용되지 않습니다. 다만, 제11조가 적용되지 않는다고 하더라도 민법에 따라서 임대인과 임차인은 경제사정의 급격한 변동이 있는 경우 차임증감을 청구할 수 있습니다.

개정 상가건물 임대차보호법이 위와 같이 기존 상가임대차계약에도 적용됨에 따라, 상가 건물에 대하여 신규로 임대차계약을 체결하려는 임대인과 임차인 뿐만 아니라 기존 임대인과 임차인의 권리 관계에도 적용되므로, 위와 같은 개정에 따른 영향을 명확히 분석하고 대비할 필요가 있습니다.