부동산 거래 및 투자에 참고가 될 만한 2026년 3월 관련 법령·판례의 최신 동향을 소개해 드립니다.
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임대인의 관리비 내역 제공의무를 구체화하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 시행령 개정안 입법예고 |
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[임대인이 제공할 관리비 내역의 구체적인 사항을 규정] 임대인이 임차인에게 제공하여야 하는 관리비의 항목을 1.일반관리비 2.청소비 3.경비비 4.소독비 5.승강기유지비 6.냉난방비 및 급탕비 7.수선유지비 8.위탁관리수수료 9.전기료 10.수도료 11.가스사용료 12.정화조 오물 수수료 13.폐기물 수수료 14.건물 보험료로 구분하고, 위 1번 내지 8번 항목의 세부명세를 별표 1에 규정하였습니다.
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[영세임대인의 관리비 제공 내역 간소화] 다만, 그 예외로 월 관리비가 10만원 미만인 영세임대인은 관리비 내역 제공 시 위 관리비 각 항목의 세부 금액을 생략하고, 각 항목의 비용이 관리비에 포함되었는지 여부만을 표시하여 제공할 수 있도록 하였습니다.
입법예고된 시행령 개정안상 시행일은 모법 개정안의 시행일과 동일한 2026. 5. 12.입니다. 다만, 개정 ‘상가건물 임대차보호법’의 관리비 내역 제공의무 조항(개정 상가임대차법 제19조의2)은 시행 후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용되며, 참고로 위 개정 상가임대차법 제19조의2가 상가임대차법 제2조 제3항에 포함되지는 않았으므로 환산보증금 초과 임대차에 대하여는 이번 관리비 내역 제공의무가 적용 강제되지 않는 것으로 현재 규정이 되어 있습니다.
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2. |
국유재산 매각 절차를 강화하는 ‘국유재산법’ 시행령 개정안 입법예고 |
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[대규모 국유재산 매각 시 심의절차 강화] 매각예정가격이 10억원 이상인 국유재산(증권 제외)을 매각하는 경우 중앙관서의 장은 매각심의위원회를 설치하여야 하고, 최초 매각 예정가격이 50억원 이상인 국유재산(증권 제외)의 매각에 관한 사항은 국유재산정책심의위원회 부동산분과위원회의 심의를 받도록 하였습니다.
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[수의매각 요건 엄격화] 일반재산의 수의매각의 허용되는 사유 중 ① 국유지와 서로 맞닿은 사유지 소유자에 대해 수의매각하는 경우와 ② 매각이 2회 이상 유찰된 경우를 삭제하고, 그 외에 ① 수의계약으로 처분하는 것이 타 방식보다 국가에 명백히 유리한 경우와 ② 물납된 증권의 매각이 2회 이상 유찰된 경우를 신설하였습니다.
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[국유재산 매각예정가격 감액 요건 엄격화] 기존에는 2회 이상 유찰된 경우 중앙관서의 장의 재량으로 매각예정가격을 매회 10%만큼 감액할 수 있었으나, 개정안은 2회 이상 유찰된 경우라도 ① 국가가 보유하는 것보다 매각하는 것이 유리한 재산으로 재정경제부 장관이 정하는 경우와 ② 한국자산관리공사에 위탁한 증권을 매각하는 경우에 한하여 매회 10%의 범위 내에서 감액할 수 있도록 변경하였습니다.
이번 개정안은 국유재산 매각에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되므로, 향후 시행령의 최종 개정 경과를 모니터링할 필요가 있어 보입니다. 아울러, 이번 안대로 개정·시행될 경우, 국유재산 매각 시 정부의 심의가 강화되고, 수의매각 요건이 엄격해지므로 개발사업 부지에 국유지가 포함된 경우 등 국유재산 취득이 필요한 경우에는 사전에 보다 면밀하게 검토·준비하실 필요가 있겠습니다.
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3. |
[주요 대법원 판결] ‘구분소유자 과반수 의결’ 요건을 배제한 관리단규약에 대해 구체적 타당성을 결여한 것으로 보아 무효로 판단한 대법원 판결 선고 |
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[주요 사실 관계]
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쟁점 집합건물은 상업시설(전유부분 면적 기준 약 22%)과 업무시설(전유부분 면적 기준 약 78%)로 이루어진 복합시설이고, 건물 준공 시 상업시설은 A 신탁회사가, 업무시설은 B 은행이 각 취득하였음. |
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A 신탁회사와 B 은행은 관리단집회의 의결 요건으로, ‘구분소유자 과반수’ 요건을 배제하고 ‘의결권(전유부분 면적비율에 따름)의 과반수 출석, 출석 의결권의 과반수 찬성’으로 관리단집회 의결이 가능하도록 본건 규약을 제정하였음. |
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이후 A 신탁회사는 상업시설을 40여 명의 수분양자들에게 양도하였고, B 은행은 업무시설을 C 은행에게 양도하였음. |
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개최된 관리단집회에서 과반지분권자인 C 은행의 단독 찬성에 따라 관리인이 선임되자, 상업시설의 수분양자들은 ‘구분소유자 과반수’ 요건을 배제한 본건 규약이 무효라고 주장하며 관리인 선임 결의의 무효확인을 구하는 소송을 제기하였음. |
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[판결의 요지]
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대법원은 ‘집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위배된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 한다’는 일반론을 설시한 다음, 다음과 같은 이유로 본건 규약의 관리단집회 의결 요건이 구분소유자들의 권리를 과도하게 제한하여 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효라고 판단하였습니다. |
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먼저, 대법원은 본건 규약의 제정 경과에 주목하여, B 은행과 상업시설의 구분소유권을 일시적으로 신탁 받았을 뿐인 A 신탁회사의 합의로 제정된 본건 규약은, 본건 규약과 실질적 이해관계를 가지는 상업시설 수분양자들(규약 제정시 이미 분양계약을 체결한 상태였음)의 의사가 배제되었으므로 절차적인 문제가 있다고 보았습니다. |
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다음으로, 대법원은 쟁점 집합건물의 경우 본건 규약과 같이 ‘구분소유자의 과반수’ 요건을 배제한다면 관리단의 의사는 전유부분의 과반 이상의 면적을 보유한 C 은행 단독으로 결정하게 되고, 규약의 변경 역시 C 은행의 지분이 법률상 요건인 3/4를 초과하는 상황이므로 C 은행의 동의 하에서만 가능하게 되어 상업시설 수분양자들의 의사반영이 영구적으로 배제될 위험이 있다고 보았습니다. |
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[시사점]
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대상판결은 해당 사안의 구체적인 사실관계상 전유부분의 상당한 면적을 차지하는 업무시설 소유자의 동의 없이는 규약 변경이 불가능하여 나머지 소수지분권자의 의사가 영구히 배제될 위험이 있다는 점에 주목하고 규약의 효력을 부정하였는바, 추후 관리단집회 의결 요건과 관련하여 ‘구분소유자 과반수 요건’을 완전히 배제하는 등 규약은 적법한 절차를 거쳐 제정되더라도, 실질적 사실관계를 고려하여 일부 구분소유자들의 권리가 과도하게 제한될 경우에는 규약의 효력이 문제될 가능성이 있으므로, 면밀한 검토가 필요해 보입니다. |
