1.

개정 배경 및 취지

상가임대차법 제11조제1항에서는 상가임대차의 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우에는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 규정하고, 동법 시행령 제4조에서는 그 증액 시에는 5%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한 상가임대차법 제10조제3항 단서에 따르면, 이러한 상가임대차법의 5% 증액 상한 규제는 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차가 갱신되는 경우 갱신되는 기간에 대한 차임과 보증금의 증액에도 적용됩니다.

그런데 그간의 하급심 판결에 따르면, 법원은 관리비 증액에는 위와 같은 상가임대차법상 증액 상한 규제가 적용되지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023가단5483426 판결 등 참조).

이번 개정은 상가임대차법의 증액 상한 규제가 관리비에는 적용되지 않는다는 점을 활용하여 규제를 우회하고자 차임과 보증금은 증액하지 아니하고 관리비만을 인상하는 경우의 문제를 개선하기 위한 것에 그 목적이 있습니다. 특히, 그간 임대인이 관리비를 인상하는 경우, 임차인이 부과된 관리비의 내역을 확인하고자 임대인에게 내역을 요청하더라도 임대인이 이에 응할 법률상 의무는 없었고, 임차인으로서는 인상되어 부과된 관리비의 적정성을 확인할 방법이 없었다는 점이 문제로 지적되어 왔습니다. 이번 개정은 그러한 문제의 해결 방안으로 마련되었습니다.
 

2.

구체적인 개정 상가임대차법의 내용

개정 상가임대차법은 법 제19조의2에서 ‘임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우에 대해 임차인이 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 수 있다’라고 규정하고(제1항), 그러한 요청을 받은 임대인은 그에 따를 의무를 부담한다고 명시하였습니다(제2항). 다만, 구체적으로 임대인이 제공하여야 하는 관리비 내역 등의 상세한 내용은 대통령령에 위임되어 있는바(제3항), 추후 개정 시행될 상가임대차법 시행령의 내용도 모니터링할 필요가 있겠습니다.

한편, 상가임대차법은 제2조제1항에서 환산보증금액을 기준으로 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차의 범위를 한정하고 있으며, 그러한 환산보증금액 초과하는 임대차에 대하여는 동조 제3항에서 정한 일부 상가임대차법의 규정만이 적용된다고 규정합니다. 그런데 이번 개정을 통해 신설된 상가임대차법 제19조의2는 동법 제2조제3항에서 나열하는 환산보증금액 초과 임대차에 대하여까지 적용되는 조항으로는 포함되지 아니하였는바, 환산보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 이번 관리비 내역 제공에 관한 사항이 적용되지 아니할 것입니다. 

개정 상가임대차법은 법무부장관이 정하여 배포하는 상가건물임대차표준계약서에 ‘관리비 부과 항목’이 포함되도록 하는 근거 규정도 마련하였으니 상가건물임대차표준계약서를 활용하는 데 참고하시기 바랍니다. 
 

3.

개정 상가임대차법의 의의

관리비 증액에는 상가임대차법상 증액 상한 규제가 적용되지 않는다는 취지로 판단한 하급심 판결은 관리비가 유틸리티 비용이나 건물 유지보수를 위한 실비를 보전하기 위한 비용이라는 것을 전제로 합니다. 따라서, 관리비가 그러한 비용과 무관하게 과다하게 책정되어 실질적으로는 차임을 대체/우회하는 것이라고 평가되는 경우에는 상가임대차법상 증액 상한 규제가 적용될 가능성을 배제할 수 없겠습니다. 특히 이번 개정 상가임대차법에 따르면 향후 임차인이 임대인에게 관리비 내역 자료를 요청하고 이를 검토하여 부과된 관리비의 적정성을 검증하고자 하는 사례가 늘어날 수 있을 것으로 보입니다.