2025년 12월에 있었던 부동산 거래 및 투자에 참고가 될 만한 관련 법령 최신 동향을 소개해 드립니다.
 

• [프로젝트 리츠 현물출자 시 과세이연] 내국인이 프로젝트 리츠의 설립 신고가 수리된 날로부터 5년 이내에 해당 프로젝트 리츠에 토지 또는 건물을 2028. 12. 31.까지 현물출자함으로써 발생하는 양도차익에 대해서는 해당 현물출자로 취득한 주식을 처분할 때까지 양도소득세의 납부 또는 법인세의 과세를 이연 받을 수 있습니다.

• [과세 전환 및 이자상당가산액 부과] 한편, 현물출자의 대가로 받은 주식의 일부 또는 전부를 처분하거나, 현물출자를 받은 프로젝트 리츠가 해산하는 등의 경우에는 이연 받은 금액을 납부하거나 익금에 산입하여야 하며, 이때 이자상당가산액을 양도소득세 또는 법인세 납부금액에 더하여 납부하여야 합니다.
   

이번 개정을 통해 프로젝트 리츠에 대한 세제 지원책이 명문화됨에 따라, 향후 토지의 현물출자를 예정하는 부동산 개발사업에 있어 프로젝트 리츠의 활용도가 크게 높아질 것으로 예상됩니다.
 

• ‘고등교육법’상 학교의 교육환경보호구역 내 설치∙운영하는 시설일 것

• 사행행위 영업 및 유흥주점 등이 없을 것

• 객실이 100실 이상일 것

• 개방적 구조로 되어 있을 것

• 절대보호구역 밖에 위치할 것
   

이번 개정안이 시행되면 교육환경 상대보호구역 내에도 위 요건을 갖춘 관광호텔업을 영위하는 것이 가능해질 것이므로, 향후 관광호텔 개발 사업 추진시 참고하실 필요가 있겠습니다.
 

• [구조 안전 강화 대상 확대] 기존에는 30층 이상의 고층 건축물에 대해서 공사감리 시 건축구조기술사의 협력을 받도록 하였으나, 구조 안전 강화를 위해 그 대상을 16층 이상 건축물로 확대하였습니다. 

• [위험물 시설 화재 안전성 제고] ‘위험물 저장 및 처리 시설’을 별도로 구분하여, ‘위험물 저장 및 처리 시설’의 외벽에는 반드시 불연재료를 마감재료로 사용하도록 규정하였습니다.

• [주차장 화재 확산 방지] 방화구획 기준을 완화하여 적용할 수 있는 주차장의 조건을 확대 규정하여, 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 되었을 뿐만 아니라 내부의 천장ㆍ반자ㆍ벽ㆍ기둥 등에 사용된 마감재료까지 불연재료, 준불연재료 또는 난연재료를 사용한 경우에만 방화구획 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 개정하였습니다.
   

이번 개정안은 시행일 이후 건축 허가, 신고 및 용도변경을 신청하는 경우부터 적용될 예정이며, 특히 16층 이상 건축물의 개발 사업이나 위험물 관련 시설의 건축시 강화된 안전 기준에 따른 설계 및 감리 비용 등의 변동 사항을 사업 계획에 반영하실 필요가 있겠습니다.
 

• [위험가중치 및 건전성 분류 차등화] PF 사업의 자기자본비율, 적격담보 기준, 지역별 분양률 등 요건 충족 여부에 따라 금융권의 위험가중치를 차등화하고, PF 사업성 평가 및 충당금 적립 시 시행사의 자기자본비율과 같은 차등 요인을 반영하여 건전성·충당금 규제를 강화합니다.

• [PF 대출 시 자기자본 요건 도입] 리스크 관리체계가 부족한 업권(저축·상호·여전·새마을금고)에 대해 PF 대출시 PF사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입합니다. 

• [PF 거액신용한도 규제 및 업권별 한도 규제 신설] 특정 사업장이나 특정 차주에 리스크가 집중되는 것을 방지하기 위해 PF 신용공여에 대한 거액신용한도 규제를 도입하며, 은행(총 신용공여의 20%), 보험(총 자산의 20%), 증권(자기자본의 100%) 등 업권별로 PF 대출 한도 규제가 신설됩니다.
   

이번 개선안은 시장 충격을 최소화하기 위해 1년간의 준비기간 부여 후 2027년부터 시행될 예정이며, 특히 시행사 자기자본 비율에 따른 건전성·충당금 규제 강화 및 대출 제한 규제는 2027년부터 4년간 단계적으로 도입될 예정으로, 향후 세부 사항들을 구체화하기 위하여 마련되는 관련 세부 지침들을 유심히 지켜볼 필요가 있겠습니다.