1.

보고의무 대상 사업 범위 및 절차

보고하여야 하는 대상 사업은 공공주택특별법, 도시개발법, 도심복합개발법, 산업단지법, 주택법 등 기존의 특별 법령에 따른 복합개발이나 정비사업 또는 단지개발사업 등을 포함합니다. 더 나아가, ‘건축법‘에 따른 연면적 5,000제곱미터 이상의 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 문화 및 집회시설, 병원, 노유자시설, 공장·창고, 데이터센터 및 관광 휴게시설 등의 건축 사업을 보고 대상으로 규정하여 사실상 대부분의 상업용 및 산업용 부동산 개발이 보고 대상 사업 범위에 포함되었습니다. 이와 더불어 물류단지개발사업, 복합환승센터 및 역세권 개발사업, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법‘에 따른 정비사업 등 대규모 택지개발 또는 주택건설을 수반하는 사업들도 보고의무 대상 사업에 포함되었습니다.

보고의무 대상 사업에 해당하는 경우에는 사업시행자가 다음과 같은 보고의무를 이행하여야 합니다. 
 

 
보고 내용에서는 사업개요, 토지확보, 분양률 및 대출 현황 등 상세 금융 정보가 포함되는바, 이는 정부가 개별 사업장 단위의 리스크를 향후 관리·감독하겠다는 취지로 이해됩니다. 

위 보고 제도는 2027. 5. 28.부터 시행되며, 해당일 이후에 보고 기준일이 도래하는 사업부터 적용됩니다. 
 

2.

사업성 평가 체계 및 전문평가기관

PF 대출을 위한 사업성 평가가 형식적 절차로 전락하는 문제를 방지하기 위하여, (1) 국토교통부 장관이 PF 대출을 위한 사업성 평가에 관한 기준, 절차 및 방법을 정하고, (2) 사업성 평가 등의 업무를 전문적으로 수행하는 전문평가기관을 지정하여 해당 기관이 사업성 평가를 수행합니다. 그리고 전문평가기관으로 지정받기 위한 요건으로, 관련 업무를 수행할 조직 및 전문인력, 그리고 전문적인 조사·연구·평가 또는 컨설팅 실적 등을 갖출 것을 규정하였습니다. 

다만, 전문평가기관 지정을 위한 세부적인 요건은 향후 국토교통부의 고시에 따라 정해질 것으로 보이므로, 관련 내용을 모니터링할 필요가 있습니다. 
 

3.

부동산개발사업에 관한 분쟁 조정 절차 마련

부동산개발사업과 관련된 분쟁의 조정을 위하여 국토교통부에 부동산개발사업조정위원회(이하 “위원회”)를 설치하고, 당사자가 조정안에 동의하는 경우 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다. 또한 위원회의 구체적인 구성, 운영 방법 및 조정 절차 등을 구체화하여, (1) 위원회가 토지매매계약, 사업계획 및 협약의 내용에 관한 사항, 인허가 관련 사항 등에 대한 분쟁을 조정하도록 명시하였고, (2) 조정 절차의 효율성을 위해 국토교통부 토지정책관을 위원장으로 하는 실무위원회를 두도록 하였으며, (3) 조정 신청 접수 후 15일 이내 절차 개시 여부를 결정하고, 60일 이내 조정안을 작성하는 원칙(단, 부득이한 사유가 있는 경우, 60일의 범위에서 그 기간 연장 가능) 등을 마련하였습니다. 

위와 같은 구체적인 분쟁 조정 절차를 새로이 마련한 것은 보다 신속한 분쟁 해결을 도모하기 위한 것으로 이해되는바, 실제 위원회의 활성화 여부 및 운영 실무를 살펴보고, 분쟁 조정 절차의 하나로서 활용해 보는 것을 고려하시기 바랍니다. 
 

4.

시사점

본 법률과 본 시행령의 시행은 부동산개발사업 실무에 여러 변화를 야기할 것으로 예상됩니다. 예컨대, 향후 지정된 전문평가기관을 통한 표준화된 사업성 평가가 의무화될 경우, PF 금융 조달의 문턱을 일부 높이는 동시에 금융기관의 대출 관행에도 일부 변화를 가져올 것으로 보입니다. 또한 본 법률과 본 시행령의 시행으로 부동산 개발사업의 관리 감독 체계가 사후적 대응 체계에서 사전적·상시적 관리 체계로 전환됨에 따라, 각 사업시행자는 이에 맞추어 사업 초기 단계부터 자금조달계획, 인허가 현황, 분양 실적 등 주요 정보를 관리하고 이를 적시에 보고할 수 있는 내부 시스템을 정비해야 할 것입니다.