상가건물 임대차보호법(이하 “상가임대차법”) 개정안이 2025년 11월 11일 공포되어 6개월 후인 2026년 5월 12일부터 시행될 예정입니다. 이번 개정은 기존에 차임 증액 제한을 회피하여 관리비를 인상하는 문제를 개선할 목적이라고 설명되며, 이에 임차인이 임대인에게 관리비 내역 제공을 요청할 법적 근거를 마련한 것입니다. 본 개정 법률의 주요 내용은 다음과 같습니다.

관리비 내역 제공 의무화

기존 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권 행사 시 상한(현행 5%)이 적용되는 대상을 보증금과 차임에 한정하고 있어, 관리비의 증액에는 위 증액 상한이 적용되지 않는다고 해석되었습니다.

이에 임대인이 차임이나 보증금 대신 관리비를 인상하는 경우 등에서 임차인이 부과된 관리비의 내역을 확인하고자 임대인에게 내역을 요청하더라도 법상 임대인이 이에 응할 의무는 없었습니다.

이번 개정 상가임대차법은, 임대차계약 시 합의로 임차인이 임대인에게 관리비를 납부하는 경우 임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 권리를 가지며, 그와 같이 제공을 요청받은 임대인은 그에 따를 의무를 명시적으로 규정하였습니다(개정 상가임대차법 제19조의2). 

이번 개정법은 시행 후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용됩니다. 

참고로, 이번 개정법은 추가로 법무부장관이 정하여 배포하는 상가건물임대차표준계약서에 ‘관리비 부과 항목’이 포함되도록 근거 규정도 마련하였습니다(개정 상가임대차법 제19조).

기존 법원 하급심 선례 중에는 ‘실질적으로 건물 관리비가 차임의 성격을 가진다거나 상가건물 임대차보호법 제11조 제2항 등의 증액 청구 제한 규정을 회피하기 위해서 건물 관리비를 부당하게 올린다는 등의 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법 제11조 제2항(즉 증액 상한) 등이 적용되지 않는다’는 취지로 판시한 것이 있어(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2023가단5483426 판결), 관리비 증액에는 상가임대차법상 증액 상한 규정이 적용되지 않는 것이 원칙이라고 보아 왔습니다. 이러한 법원의 판단은 관리비가 유틸리티비용이나 건물유지보수를 위한 실비를 보전하기 위한 것이라는 전제였는데, 이번 개정으로 향후 임차인이 임대인에게 관리비의 적정성에 관한 정보를 요청하고 관리비가 적정하게 산정되었는지를 검증하고자 하는 사례가 늘어날 수 있을 것으로 생각됩니다.

한편, 관리비 내역 제공의무 위반 시의 제재가 무엇인지는 이번 개정안에서 명확하지 않으며, 이번에 신설된 개정 상가임대차법 제19조의2가 상가임대차법 제2조 제3항에 포함되지는 않은바 환산보증금 초과 임대차에 대하여는 이번 관리비 내역 제공의무가 적용 강제되지 않을 것으로 이해됩니다.

마지막으로 임대인이 제공할 관리비 내역 등에 필요한 사항은 대통령령으로 추가로 정해질 예정입니다.