지난 5월 뉴스레터를 통해 소개해 드린 바와 같이, 국토교통부는 ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률’(이하 “본 법률”)의 제정에 이어 법률의 구체적인 시행을 위해 필요한 세부 사항을 담은 ‘부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 시행령’ 제정안 (이하 “본 시행령안”)을 입법예고했습니다.
본 시행령안은 부동산 PF 사업의 구조적 취약점에 대응할 체계적인 관리 기반을 마련하고, 사업 과정에서 발생하는 분쟁을 원활히 조정하는 것 등을 주된 목적으로 하고 있습니다.
본 시행령안의 구체적인 내용은 다음과 같습니다.
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1.
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보고의무 대상 사업 범위의 구체화 및 상세 절차 규정
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(1)
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보고의무 대상 사업 범위의 구체화
본 시행령안은 본 법률에서 포괄적으로 규정했던 보고의무 대상인 ‘부동산개발사업’의 범위를 구체화하였습니다.
보고 대상인 부동산개발사업에는 ‘건축법’에 따른 연면적 5,000제곱미터 이상의 건축 사업이 포함됩니다. 여기에는 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 문화 및 집회시설, 병원, 노유자시설, 공장·창고, 데이터센터 및 관광 휴게시설 등 사실상 대부분의 상업용 및 산업용 부동산 개발이 해당됩니다. 이와 더불어 물류단지개발사업, 복합환승센터 및 역세권개발사업, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 정비사업 등 대규모 택지개발 또는 주택건설을 수반하는 사업들도 보고의무 대상 사업으로 포함되었습니다.
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(2)
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보고의무의 상세 내용 및 절차 규정
본 법률에 따르면, 사업시행자는 ①부동산개발사업 시행협약 체결일, ②토지매수일, ③특수목적법인 설립일, ④인허가일 등 사업의 추진이 구체화된 날 중 가장 빠른 날(보고기준일)로부터 60일 이내에 사업계획, 재무 상황, 자금조달계획 등을 국토교통부 장관에게 보고해야 할 의무가 있습니다.
본 시행령안은 여기서 더 나아가 최초 보고 이후의 정기적인 보고 주기와 내용을 구체화했습니다. 이에 따라 사업시행자는 사업 추진 현황을 매 분기 종료일로부터 1개월 이내에 보고해야 합니다. 보고 내용에는 사업시행자의 구성, 사업 종류 및 방식, 총사업비 등 사업계획 전반과 자기자본 및 차입금 등 자금조달에 관한 구체적인 사항이 포함되어야 합니다. 시행령안이 요구하는 보고 내용은 2025년 5월 21일자 주최한 ‘부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회’ 에서 예시되었던 사업개요, 토지확보, 분양률 및 대출 현황 등 상세 금융 정보를 포함하는바, 개별 사업장 단위의 리스크를 정부가 향후 관리·감독하겠다는 취지로 이해됩니다.
이러한 보고의무는 2027년 5월 28일부터 시행되며, 해당일 이후에 보고기준일이 도래하는 사업부터 적용됩니다.
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2.
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PF 사업성 평가 체계 및 분쟁 조정 절차 마련
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(1)
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PF 사업성 평가
본 법률은 국토교통부 장관이 PF 대출을 위한 사업성 평가의 기준, 절차 및 방법을 정하여 고시하고, 전문성을 갖춘 평가기관을 지정하여 평가를 수행하도록 규정하고 있습니다. 구체적인 평가 기준과 전문평가기관의 지정 요건 등은 시행령에 위임되었습니다.
본 시행령안은 이에 대한 후속 조치로서, 평가기관으로 지정받기 위한 구체적인 요건을 규정하였습니다. 구체적으로, 평가기관은 관련 업무를 수행할 조직 및 전문인력, 그리고 전문적인 조사·연구·평가 또는 컨설팅 실적 등을 갖추어야 합니다. 보다 세부적인 요건은 향후 국토교통부의 고시에 따라 정해질 것으로 보입니다.
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(2)
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부동산개발사업조정위원회
본 법률은 부동산개발사업과 관련된 분쟁의 조정을 위하여 국토교통부에 부동산개발사업조정위원회를 설치하도록 규정하고 있으며, 당사자가 조정안에 동의하는 경우 재판상 화해와 동일한 효력을 갖도록 규정하고 있습니다. 다만, 위원회의 구체적인 구성, 운영 방법 및 조정 절차 등은 시행령에서 정하도록 위임한 바 있습니다.
이번 시행령안은 위임된 사항을 구체화하여, 위원회가 토지매매계약, 사업계획 및 협약의 변경·해제, 인허가 관련 사항 등에 대한 분쟁을 조정하도록 명시했습니다. 또한 효율적인 운영을 위해 국토교통부 토지정책관을 위원장으로 하는 실무위원회를 둘 수 있도록 하고, 조정 신청 접수 후 15일 이내 절차 개시 여부 결정(단, 자료의 보완기간 등은 기간에 불산입), 60일 이내 조정안 작성 원칙(단, 정당한 사유가 있는 경우에는 60일의 범위에서 그 기간 연장 가능) 등 신속한 분쟁 해결을 위한 구체적인 절차를 마련하였습니다.
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3.
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시사점
본 시행령안은 PF를 활용하는 부동산 개발사업의 관리 감독 패러다임을 사후적 대응에서 사전적·상시적 관리 체계로 전환하겠다는 정부의 정책 방향을 보다 구체화한 법령안으로 이해됩니다.
향후 지정된 전문평가기관을 통한 표준화된 사업성 평가가 의무화될 경우, 이는 PF 금융 조달의 문턱을 일부 높이는 동시에 금융기관의 대출 관행에도 일부 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.
아울러, 각 사업 주체는 본 시행령안의 시행에 대비하여 사업 초기 단계부터 자금조달계획, 인허가 현황, 분양 실적 등 주요 정보를 관리하고 이를 적시에 보고할 수 있는 내부 시스템을 정비해야 할 필요가 있어 보입니다.
본 시행령안은 입법예고 기간을 거쳐 최종 확정될 예정일 것으로 보이며, 세부적인 기준이 국토교통부의 고시에 위임되어 있는 만큼 향후 마련될 후속 조치에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 보입니다.
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