1.

프로젝트 리츠 제도 도입

프로젝트 리츠는 부동산개발사업을 시행하는 부동산투자회사로서, 일반적인 부동산투자회사에 대해 적용되는 일부 규제가 완화되어 적용됩니다.
 

• 프로젝트 리츠는 (영업인가 또는 등록이 필요한 일반적인 부동산투자회사와 달리) 설립등기일로부터 6개월 이내에 설립신고만으로 부동산개발사업을 영위할 수 있고, 개발사업 완료 후 운용 단계에서 인가를 받을 수 있습니다. 단, 설립신고를 위해서는 (1) 발기인의 자격과 정관의 내용 등이 부동산투자회사법에 따라 적합하게 설립되고, (2) 자본금이 50억 원 이상이며, (3) 자산관리회사, 일반사무등 위탁기관, 자산보관회사와 위탁계약을 체결하고, (4) 그 밖에 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어야 합니다(개정법 제26조의4제1항, 제2항, 제3항 및 제4항).

• 또한 프로젝트 리츠는 (1) 설립신고 후 대통령령으로 정하는 방법과 범위에서 주주가 아닌 자에게 신주 발행이 가능하고(개정법 제26조의4제5항), (2) 설립신고가 이루어지면 현물출자, 자산관리회사에 대한 업무위탁, 자산관리회사의 주식취득제한, 차입·사채 발행, 자산보관의 위탁 등에 있어서 영업인가를 받은 것으로 간주됩니다(개정법 제26조의4제6항).

• 한편, 기존에 설립된 일반 부동산투자회사도 개정법 시행일로부터 6개월 이내에 프로젝트 리츠의 요건을 갖추고 설립신고를 하여 프로젝트 리츠로 전환할 수 있습니다(개정법 부칙 제2조).
   

이처럼 프로젝트 리츠 제도를 이용하여 간소한 설립신고만으로 부동산개발사업을 신속하고 효율적으로 직접 추진할 수 있을 것으로 예상됩니다. 특히 일반 부동산투자회사에 비하여 공모의무 규제가 더욱 완화되었는바, 이에 따라 보다 탄력적인 주주 구성과 사업 운영 역시 가능할 것으로 보입니다.
 

2.

리츠 운영 규제 개선

개정법에서는 프로젝트 리츠 도입 외에도 일반적으로 부동산투자회사에 적용되는 규제들을 개선하였습니다. 특히 기존 리츠의 경우 영업인가일로부터 6개월 이내에 1인당 주식소유 한도 제한(특별관계자를 합산하여 50% 한도)을 충족해야 하고, 영업인가일로부터 2년 이내에 발행주식의 30% 이상 공모를 진행해야 해서 실무적으로 큰 부담이 있었습니다. 그런데 이번 개정을 통해 주식 분산 및 공모의무 적용 시점이 상당히 늦추어 짐에 따라 리츠 운영상의 제약 사항이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.
 

• 개정법에서는 부동산투자회사의 주식 공모 기한을 기존의 ‘영업인가일로부터 2년’에서 ‘영업인가일로부터 3년’으로 연장하고, 특히 프로젝트 리츠의 경우 ‘영업인가일부터 5년’으로 연장하였습니다(개정법 제14조의8제2항). 

• 또한 개정법에서는 1인당 주식소유 한도 제한의 적용 시점을 기존의 ‘영업인가일로부터 6개월 후’에서 ‘주식 공모가 완료된 시점’으로 연장하였습니다(개정법 제15조제1항). 
   

3.

지역상생리츠 제도 도입 및 리츠지원센터 설립 근거 마련

개정법에서는 국토교통부장관이 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 인정하는 경우, 청약의 자격을 따로 정할 수 있도록 하였습니다(개정법 제14조의8제4항). 또한, 국토교통부장관이 리츠 관련 업무를 총괄 및 지원하는 리츠지원센터를 지정할 수 있도록 하였습니다(개정법 제49조의9).