국토교통부는 지난 21일 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 “부동산거래신고법”)에 따라 서울특별시 25개구, 경기도 23개시·군 및 인천광역시 7개구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정 및 공고하였습니다. 허가대상 용도는 ‘단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택 및 다세대주택’(이하 총칭하여 “주택 등”)이며, 그 판단은 건축법 시행령(별표1)에 따릅니다. 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 금주 화요일(26일)부터 시행이 되었습니다.

토지거래허가구역 지정 내용 및 허가 대상 (“외국인 등”)

국토교통부의 공고문(국토교통부공고 제2025-1058호)에 따르면 이번 토지거래허가구역 지정에 따른 허가대상자는 부동산거래신고법 제2조 제4호에 따른 “외국인 등” 입니다. 

부동산거래신고법 제2조 제4호에 따른 “외국인 등”에는 “대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인” (부동산거래신고법 제2조 제4호 가목) 뿐만 아니라 “외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체”(부동산거래신고법 제2조 제4호 나목) 및 “대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체”(부동산거래신고법 제2조 제4호 마목)도 포함됩니다. 

민간임대주택 매수 시 투자기구의 주주 구성에 따른 토지거래허가 필요 가능성 

국토교통부의 공고문 및 부동산거래신고법의 관련 규정의 문언상 외국 법인, 특히 외국인 또는 외국 법인이 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 보유한 회사형 펀드 또는 리츠 등의 투자기구 역시 토지거래허가 대상자에 포함될 가능성이 있습니다. 

따라서, 추후 수도권 내에서 임대사업을 위한 주택 등을 매수할 경우 매수법인의 주주 구성에 따라 토지거래허가 필요 여부에 관한 검토가 필요하며, 그에 따라 토지거래허가를 받아야 할 경우 거래 일정 및 구조 등에 영향이 있을 것으로 보입니다. 

[영문] Foreigners subject to Land Transaction Approval for Acquisition of Houses in the Seoul Metropolitan Area