1.

프로젝트 리츠 제도 도입

프로젝트 리츠는 부동산개발사업을 시행하는 부동산투자회사로서, 일반적인 부동산투자회사에 대해 적용되는 일부 규제가 완화되어 적용됩니다. 
 

• 프로젝트 리츠는 (영업인가 또는 등록이 필요한 일반적인 부동산투자회사와 달리) 설립등기일로부터 6개월 이내 설립신고만으로 부동산개발사업을 영위할 수 있음. 단, 설립신고를 위해서는 (i) 발기인의 자격, 정관의 내용 등이 부투법에 따라 적합하게 설립되고, (ii) 자본금이 50억원 이상이며, (iii) 자산관리회사, 일반사무등 위탁기관, 자산보관회사와 위탁계약을 체결하고, (iv) 그 밖에 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어야 함(개정법 제26조의4 제1항, 제2항, 제3항)

• 개발사업 완료 후 운용단계에서 인가를 받도록 함(개정법 제26조의4 제4항)

• 프로젝트 리츠는 설립신고 후 (i) 대통령령으로 정하는 방법과 범위에서 주주가 아닌 자에게 신주 발행이 가능하고(개정법 제26조의4 제5항), (ii) 현물출자 · 자산관리회사에 대한 업무위탁 · 자산관리회사의 주식취득제한 · 차입·사채 발행 · 자산보관의 위탁 등에 있어서 영업인가를 받은 것으로 간주됨(개정법 제26조의4 제6항)

• 기존에 설립된 일반 부동산투자회사도 신고를 통해 프로젝트 리츠로 전환할 수 있음(개정법 부칙 제2조)
   

종래 부동산투자회사의 경우, 개발사업수행 과정에서의 변경인가 부담, 공시 및 보고, 주식분산 및 공모의무 등으로 인해 개발사업을 직접 시행하는데 어려움이 있어 왔습니다. 이번에 프로젝트리츠 제도가 도입됨에 따라, (i) 간소한 설립신고를 통해 부동산개발사업의 수행이 가능하고, (ii) 개발기간 및 개발 후 일정기간 동안 1인당 주식한도 제한 및 공모의무가 적용되지 않음에 따라 탄력적인 주주 구성 및 사업 운영 역시 가능할 것으로 기대됩니다.  
 

2.

리츠 운영 규제 개선

기존에 리츠의 경우 영업인가일로부터 6개월 내에 1인당 주식소유 한도 제한(50%)을 충족하여야 하고, 영업인가일로부터 2년 내에 발행주식의 30% 이상 공모를 진행해야 하므로 실무적으로 큰 부담이 있었습니다. 그런데, 이번 개정을 통해 주식소유한도 제한 준수 시점 및 공모 의무 시점이 상당히 늦추어 짐에 따라 리츠 운영상의 제약 사항이 크게 개선될 것으로 기대됩니다. 
 

• 부동산투자회사의 주식 공모 기한을 영업인가일로부터 3년으로 연장하고, 특히 프로젝트 리츠의 경우 영업인가일부터 5년으로 연장(개정법 제14조의8 제2항) [기존: 영업인가일로부터 2년]

• 1인당 주식한도 제한(특별관계자를 합산하여 50% 한도)의 적용 시점을 주식 공모가 완료된 시점으로 연장(개정법 제15조 제1항) [기존: 영업인가일로부터 6개월 후]

• 부동산투자회사의 실사보고서·투자보고서 제출 의무 폐지(개정법 제24조 제3항, 제37조 제1항)

• 임원 변경 사실 보고 의무 폐지(개정법 제41조 제1항)

• 공모의무가 면제되는 부동산투자회사에 대해서는 보고·공시 의무 간소화(개정법 제49조의8)
   

3.

지역상생리츠 제도 도입 및 리츠지원센터 설립 근거 마련
 

• 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우, 청약의 자격을 따로 정할 수 있음(개정법 제14조의8 제4항)

• 국토교통부장관은 리츠 관련 업무를 총괄 및 지원하는 리츠지원센터 지정 가능(개정법 제49조의9)