지난 2024. 11. 14. 국토교통부 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’의 후속 조치로 금융투자협회는 ‘책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준’(이하 “모범규준”)을 제정하여 2025. 1. 31.부터 시행되었습니다. 

모범규준은 신탁사의 책임준공확약 시 사업성을 심의하는 기준 및 절차, 책임준공의무 미이행 시 배상책임의 범위 등을 명확히 하고, 필수 사업비를 사전확보한다는 원칙을 정하는 것을 주요 내용으로 합니다.

신탁사들의 적극적인 토지신탁 수주로 토지신탁의 규모가 그동안 빠르게 증가하였고, 이에 신탁사의 재무구조 등에서 토지신탁의 비중이 높아졌습니다. 책임준공확약은 이러한 토지신탁에 있어 도급순위가 낮거나 신용도가 낮은 중소 시공사가 참여한 프로젝트 파이낸싱 사업에서 준공 리스크를 줄이는 방안으로서 적극 활용되어 왔습니다. 그런데 2022년 하반기부터 금리 상승, 공사비 인상 등으로 시공사가 책임준공을 이행하지 못하는 경우가 늘어났고, 최근 부동산경기 침체로 매각, 분양을 통한 대주의 대출금 회수가 어려워지자 대주가 신탁사의 책임준공확약을 기초로 신탁사에게 손해배상 청구를 하는 경우가 발생하였습니다. 

이처럼 최근 신탁사의 책임준공확약에 따른 법적 분쟁이 다수 발생하고 있는 가운데, 모범규준은 책임준공확약의 내실화를 위한 상세 업무처리절차와 위험 분배의 기준을 정하고 있습니다. 그 주요 내용은 아래와 같습니다.
 

• [준공 관련 필수사업비의 확보] 책임준공확약 토지신탁계약을 체결하는 경우, 신탁사는 준공 관련 필수사업비(분양률이 0%인 경우에도 건물 등 준공 시까지 필수적으로 투입되어야 하는 사업비)가 위탁자의 자기자본이나 대출금 등으로 확보되었는지 사업성 심의 과정에서 점검하여야 합니다. 

• [손해배상의 범위 한정] 신탁사의 손해배상의 책임 범위는, 신탁사의 책임준공의무 미이행으로 인하여 대출원리금 회수가 지연됨으로써 대출금융기관이 직접적으로 입은 실제 손해로 한정됩니다. 

• [책임준공의무 이행기간 합리화] (1) 신탁사의 책임준공의무 이행기간은 시공사의 책임준공의무 이행 기간에 추가적으로 ① 6개월 또는 ② 시공사의 예정 공사기간의 100분의 20에 해당하는 기간 중 긴 기간 이상에 해당하는 기간이 부여되어야 하고, (2) 신탁사 또는 시공사의 책임 있는 사유가 아닌 사유로 지연되는 경우에는 대출금융기관과 신탁사 사이의 상호 협의로 책임준공의무 이행기간을 조정할 수 있도록 하였으며, (3) 시공사의 책임준공의무 이행 기간이 연장되는 경우에는 신탁사의 책임준공확약 이행기간도 연장되도록 하였습니다.

• [시공사 교체 권한] 신탁사의 책임준공의무 이행 시 원활한 시공사 교체 등이 가능하도록 시공사로부터 시공권 및 유치권 포기각서 징구 등 일정한 사항을 신탁계약서 등에 명시하도록 하였습니다. 

• [분양가격 조정] 신탁사의 책임준공의무 이행과정에서 분양가격 조정이 필요한 경우 대출금융기관과 신탁사가 상호 동의 하에 이를 결정한다는 내용을 신탁계약서 등에 명시하도록 하였습니다.  

• [사업성 평가 절차] 신탁사로 하여금 일반 토지신탁과 구분되는 책임준공확약 토지신탁에 대한 내부 사업성 심의기준을 마련 및 운용하도록 하였습니다.
   

모범규준은 그 자체로 금융기관에 대하여 구속력을 보유한다고 보기는 어렵습니다만, 다음 몇 가지 점을 고려하였을 때 실질적인 영향력을 갖는다고 볼 수 있겠습니다. 첫째, 금융기관은 금융회사의 지배구조에 관한 법률상 내부통제기준을 제정하고 관리할 의무를 부담하는 점, 둘째, 실무적으로 금융기관은 위 의무를 준수하기 위하여 내부통제기준에 모범규준 내용을 반영하는 점, 셋째, 금융기관 임원 등이 내부통제기준이 충실하게 준수되고 있는지 등을 점검·관리할 의무를 위반할 경우 금융당국이 해당 임원 및 금융기관에 대하여 제재조치를 가할 수 있다는 점 등을 고려하면, 이번 모범규준은 금융기관에 대하여 사실상의 구속력을 가질 것으로 보입니다.

모범규준이 시행되면 책임준공확약에 대한 신탁사의 부담이 줄어드는 반면, 대출금융기관의 대출금 회수 리스크 증가로 책임준공확약의 활용이 급감할 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 중소형 시공사 프로젝트에는 여전히 책임준공확약의 수요가 어느정도 유지될 것으로 보이나, 이 경우에도 대출 관련 금리 및 수수료가 인상될 것이라는 전망이 제시되고 있어 모범규준 시행 후 토지신탁의 운용 방향과 감독기관의 부동산 시장 모니터링 추이에 주목할 필요가 있습니다.