금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관은 2025. 3. 19. ‘부동산 PF 상황 점검회의’를 개최하고, 금융권 PF 대출 현황, 사업성평가 결과, 향후계획 및 이를 토대로 한 부동산 PF 제도개선방안 등을 논의하였습니다.

이번 점검회의에서는 지난 2024. 11. 14. 발표한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’(링크)의 후속 조치로 그간 관계기관들로 구성된 책임준공 개선TF에서 논의∙마련한 ‘책임준공 개선방안’(이하 “개선방안”)을 발표하였고, 조만간 금융업권별 모범규준을 개정하는 방법으로 이를 2025. 4. 중 시행하기로 하였습니다. 

위 개선방안에는 그간 시공사에게 과중한 부담으로 지적된 책임준공 관행을 개선하기 위한 방안들이 포함되었는데, 아래에서 그 주요 내용을 소개해 드립니다.
 

책임준공기한 연장사유 확대 및 연장기간 구체화

현행 PF 대출계약 실무에서는 국토교통부가 고시한 민간건설공사 도급계약(이하 “민간 표준도급계약”)에서 정한 공사기간 연장사유에 비하여 시공사의 책임준공확약에서 책임준공기한을 연장할 수 있는 사유가 제한적으로 규정되어 왔습니다. 즉, 민간 표준도급계약에서는 태풍·홍수·폭염·한파·악천후·미세먼지·전쟁 등 불가항력의 사태, 도급인의 책임 있는 사유, 원자재 수급, 법령 제·개정 등을 시공사가 공사기간의 연장을 요구할 수 있는 사유로 폭넓게 예시하고 있는 것에 반하여, 현행 PF 대출계약 상 책임준공확약에서는 천재지변, 내란, 전쟁 외에는 책임준공기한 연장을 불허하는 것이 일반적입니다. 

이번 발표된 개선방안에 따르면 PF 대출계약상 책임준공기한 연장 사유가 대폭 확대될 예정입니다.  이를 위해 민간 표준도급계약의 연장사유를 준용하되 위 예시된 모든 사유를 포함하는 것은 아니고, ① ‘전쟁·사변·전염병’, ‘원자재 수급불균형’, ‘법령 제·개정’, ② ‘태풍·홍수·폭염·한파’, ③ ‘지진’ 등 중요한 사정변경을 연장 사유에 포함하는 것으로 하고, 그 판단기준도 계약서에 반영하도록 할 예정입니다.  한편 ④ 문화재·오염토 발견의 경우 민간 표준도급계약에 포함된 연장 사유는 아니지만, 이번 개선방안에서는 사전에 당사자간 연장 여부를 협의하여 결정하고, 합의된 내용을 계약서에 반영하도록 하였습니다. 참고로 민간 표준도급계약에서 연장사유로 포함하고 있는 도급인의 책임 있는 사유, 악천후·미세먼지·폭동 등은 이번 개선방안에서 정한 책임준공의 연장사유에서는 제외되었습니다. 

이번 개선방안에서는 연장사유에 따른 연장기간도 구체화할 예정임을 발표하였습니다. ① ‘전쟁·사변·전염병’, ‘원자재 수급불균형’, ‘법령 제·개정’으로 인한 연장의 경우 기준기간 30일을 계약서에 명시하고 당사자간 합의를 통해 실제 연장기간을 결정하도록 하였고, ② ‘태풍·홍수·폭염·한파’로 인한 연장의 경우 기상이변에 따른 예상 공사 중단 일수를 계약서 작성시 명시하고 실제 공사가 중단된 기간이 위 예상 공사 중단 일수를 초과하는 기간만큼 책임준공 기간이 연장되도록 하였습니다. ③ ‘지진’으로 인한 연장의 경우 실제 공사가 중단된 기간을 연장 기간으로 하도록 하였고, ④ 문화재·오염토 발견을 연장 사유에 해당하는 것으로 당사자간 협의할 경우 연장 기간 또한 당사자간 합의한 내용을 계약서에 반영하도록 하였습니다. 다만, ①, ②, ③의 사유로 인한 연장기간은 총 90일의 범위 내에서 이루어질 수 있도록 연장기간 상한을 정하였습니다(④의 사유는 당사자간 협의에 따라 결정). 
 

<요약 표>

배상범위의 구체화 및 자기자본비율에 따른 면제·완화

현행 PF 대출계약은 대부분 시공사가 책임준공 기한을 ‘단 하루’라도 도과할 경우 모든 대출원리금 채무를 인수하는 것으로 정하고 있는데, 이번 개선방안에서는 책임준공 기한의 도과일수에 따라 90일에 걸쳐 비례적 규모로 시공사의 채무인수 비율을 산정하도록 하여 채무인수 비율을 차등화하는 것으로 발표 되었습니다. 

또한, 자기자본비율이 40% 이상인 사업장의 경우에는 책임준공의무를 면제할 수 있도록 하고(단, 시공사가 원하는 경우에는 책임준공 의무를 계약서에 반영 가능), 자기자본비율이 20% 이상인 사업장의 경우에는 당사자간 협의를 통해 보다 부담이 완화된 방안을 계약서에 반영할 수 있도록 하였습니다. 
 

<요약 표>

모범규준 개정을 통한 개선방안의 시행 

위 ‘책임준공 개선방안’은 금융업권별 모범규준 개정 등을 통해 규정에 반영하는 방식으로 2025. 4. 중 시행될 예정이라고 합니다. 

이번 개선방안이 책임준공 실무에 반영될 경우 책임준공 기한 연장 사유가 확대되고 배상 범위도 실질적으로 축소되는 효과가 있어 시공사의 부담이 줄어들 것으로 보입니다. 이에 따라 건설업계가 보다 유연하게 사업을 진행할 수 있어 현실적인 대처가 가능하고 시장이 안정화될 수 있다는 긍정적 전망도 있습니다. 다만 PF 대출의 중요한 담보로 실질적으로 기능하던 책임준공의 내용이 완화됨에 따라, PF 대출의 위축 또는 다른 조건을 통한 차주의 부담이 증가할 수 있다는 예측도 나오고 있는 바, 이번 개선방안의 최종 시행 내용과 그것이 향후 PF 대출에 어떤 영향을 미칠지 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.