금융투자협회는 2024. 12. 10. ‘책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준’ 제정(안)(이하 “모범규준”)을 예고하였습니다. 이는 지난 11월 국토교통부 등 관계부처가 합동으로 발표한 ‘부동산 PF 제도 개선 방안(링크)’과 관련한 후속 조치입니다. 모범규준은 2025. 1. 2.부터 시행되며, 시행일 이후 최초로 해당 신탁계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다.

이번에 제정되는 모범규준은 최근 신탁사의 책임준공확약에 따른 법적 분쟁이 다수 발생하고 있는 상황에서 책임준공확약과 관련한 상세 업무처리절차와 위험 분배의 기준을 정하고 있습니다. 

아래에서는 신탁사의 책임준공확약의 동향과 함께 모범규준의 주요 내용을 소개해 드립니다.

• 준공 관련 필수사업비의 확보: 신탁사가 책임준공확약 토지신탁계약을 체결하는 경우, 신탁사는 준공 관련 필수사업비가 위탁자의 자기자본이나 대출금 등으로 확보되었는지 여부를 내부 사업성 심의 과정에서 점검하여야 합니다. 여기서 준공 관련 필수사업비란, 분양률이 0%인 경우에도 건물 등 준공 시까지 필수적으로 투입되어야 하는 사업비를 뜻합니다.
   

• 손해배상의 범위 한정: 책임준공의무 미이행에 따른 신탁사의 손해배상의 책임범위는, 신탁사의 책임준공의무 미이행으로 인하여 대출원리금 회수가 지연됨으로써 대출금융기관이 직접적으로 입은 실제 손해로 한정됩니다. 책임준공의무 이행기간 도과시 대출원리금 상환을 약정하거나, 대출원리금 회수 지연에 따른 대출금융기관의 기회비용 또는 신탁계약 이외의 별도 약정에서 발생한 손해를 포함하여 배상하는 행위는 금지됩니다.
   

• 책임준공의무 이행기간 합리화: ① 신탁사의 책임준공의무 이행기간은 시공사의 책임준공의무 이행기간에 추가적으로 (i) 6개월 또는 (ii) 시공사의 예정 공사기간의 100분의 20에 해당하는 기간 중 긴 기간 이상에 해당하는 기간이 부여되어야 합니다. ② 신탁사 또는 시공사의 책임 있는 사유가 아닌 사유로 지연되는 경우에는 대출금융기관과 신탁사의 협의로 책임준공의무 이행기간을 조정할 수 있도록 하였습니다. ③ 시공사의 책임준공의무 이행 기간이 연장되는 경우에는 신탁사의 책임준공확약 이행기간도 연장되어야 합니다.
   

• 시공사 교체 권한: 신탁사가 책임준공의무 이행시 원활한 시공사 교체 등이 가능하도록 시공사로부터 시공권 및 유치권 포기각서 징구 등 일정한 사항을 신탁계약서 등에 명시하여야 합니다.
   

• 공사비 지급 관리: 신탁사는 기성 확인 후 공사비를 지급하여야 하고, 공사비는 공사관련 비용으로 사용되도록 신탁사가 관리해야 하며, 공사 관련 보험금 또는 공사계약이행보증금은 공사비에 투입된 신탁사의 고유자금 상환에 우선 사용되어야 합니다.
   

• 분양가격 조정: 신탁사의 책임준공의무 이행과정에서 분양가격 조정이 필요한 경우 대출금융기관과 신탁사가 상호 동의 하에 이를 결정한다는 내용이 신탁계약서 등에 명시되어야 합니다.
   

• 사업성 평가 절차: 신탁사는 책임준공확약 토지신탁에 대하여 일반 토지신탁과 구분되는 내부 사업성 심의기준을 마련 및 운용하여야 합니다.
   

모범규준이 시행되면 책임준공확약과 관련한 신탁사의 부담이 줄어드는 반면 대출금융기관의 대출금 회수 리스크 증가로 책임준공확약의 활용이 급감할 것이라는 예측이 나오고 있고, 한편으로는 중소형 시공사 프로젝트에는 여전히 책임준공확약이 필수적일 것이므로 수요는 어느정도 유지될 것이나 이 경우에도 대출 관련 금리 및 수수료가 인상될 것이라는 전망이 제시되고 있습니다. 

또한 모범규준이 기존 신탁계약에도 소급 적용되지는 않지만, 기존 신탁계약의 해석이나 현재 진행되고 있는 신탁사의 책임준공확약 관련 소송들에도 영향을 미치게 될지 지켜볼 필요가 있겠습니다. 

[영문] Key Details of the Best Practice Standards for Completion-Guaranteed Land Trusts