1.

생활숙박시설의 등장 배경과 문제점

10여 년 전 외국인 관광객과 장기체류 숙박 수요가 증가하면서, 2013년경 건축법상 일반숙박시설 외에 취사시설 설치 등이 가능한 생활숙박시설이 도입되었습니다(건축법 시행령 제3조의5 [별표1]).

생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법이 적용되어서 일반 주거용 건물보다 피난·방화설비, 주차장 설치 및 입지 요건 등이 완화되어 있는바, 일부 시행사들이 생활숙박시설을 일반 개인들에게 분양하면서 세법상 주택에 산입되지 않으면서도 주거용으로 사용할 수 있는 좋은 투자 상품으로 홍보함에 따라 실제 주거로 전용하는 사례가 많이 발생하였습니다. 이러한 주거전용으로 생활숙박시설 주변 공공시설에 사용 인원이 집중되거나 불법주차가 성행하는 문제가 있었습니다.

위와 같은 문제점을 해결하기 위해, 이번 지원방안은 새로 건축되는 생활숙박시설의 불법 주거전용 가능성은 원천적으로 차단하고, 기존 생활숙박시설은 합법적인 사용이 가능하도록 규제를 완화한다는 내용으로 발표되었습니다.
 

2.

신규 생활숙박시설 주거전용 차단

향후 건축되는 생활숙박시설은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준(객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30실 이상 또는 면적이 건물 연면적의 3분의 1 이상일 것) 이상으로만 분양이 허용되도록 건축법 개정안이 발의될 예정입니다.

개정안이 통과되면 개별실 단위로 분양이 금지되어 생활숙박시설 시장이 숙박업에 투자하려는 실수요자 중심으로 재편되고 불완전 판매 가능성도 낮아지는 효과가 있는 반면, 기존과 같이 개별 분양을 전제로 한 생활숙박시설 개발사업은 일부 줄어들 수 있겠다고 예상됩니다.
 

3.

기존 생활숙박시설의 합법적 사용 방안 지원 - 주요 내용

생활숙박시설은 숙박업 영업이 가능하므로 숙박업 수요가 높은 서울 등 지역에 소재한 생활숙박시설은 숙박업 신고 후 숙박업을 영위할 수 있습니다. 

다만 건축물 현황, 입지 등 사유로 합법적인 사용이 어려운 생활숙박시설을 지원하기 위해, 이번 지원방안은 대규모 미신고 생활숙박시설, 용도복합형 생활숙박시설, 건설 중인 생활숙박시설 등 유형별로 맞춤형 지원을 아래와 같이 제공한다는 계획입니다.
 

• 숙박업 신고 요건 완화:  공중위생법 시행규칙에 따라 지자체는 지역적 여건 등을 고려하여 숙박업 신고의 객실 수 및 면적 기준을 시·도 조례를 통해 완화할 수 있으므로, 기존 생활숙박시설의 숙박업 신고에 완화된 요건이 적용될 수 있도록 지자체의 조례 개정을 독려할 예정

• 용도변경 기준 완화:  기존에는 복도 폭, 주차장 설치 등 엄격한 건축기준을 충족하여야 용도변경이 가능하였으나, 주거 안전 및 주거 환경 보호라는 입법 취지를 훼손하지 않는 범위에서 복도 폭이 좁더라도 일정 수준의 화재 안전 성능을 인정받거나, 내부 주차장 설치가 어려운 경우 인근 외부 추가 주차장 설치 또는 일정 비용 납부로 용도변경이 가능하도록 하여 유연한 규제 운용

• 지구단위계획 변경:  지구단위계획상 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토

• 오피스텔 건축기준 완화: 오피스텔 건축기준을 개정하여, 지원방안 발표 전에 건축허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우 오피스텔 전용 출입구 설치 등을 면제

• 생활숙박시설 지원센터 운영:  미신고 객실 수를 고려하여 각 지자체별(경기, 인천, 부산, 제주 등)로 생활숙박시설 지원센터를 설치하여, 생활숙박시설 소유자 및 사업자를 대상으로 정책방향과 주요 지원내용을 안내하고 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅 서비스를 제공할 예정

• 이행강제금 부과 유예:  법령 정비에 소요되는 시간을 고려하여 2025년 9월까지 관할 지자체의 생활숙박시설 지원센터에 숙박업 신고 예비신청이나 용도변경을 신청하는 경우 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예