공간혁신구역 3종(도시혁신구역, 복합용도구역, 도시·군계획시설입체복합구역)의 도입을 주요 내용으로 하는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(법률 제20234호)이 2024. 8. 7. 부터 시행됩니다. 공간혁신구역은 건축물의 용도 및 토지이용 규제를 완화하여 성장거점을 조성하는 도시계획 특례구역으로, 국토교통부는 지난 7월 1일 지방자치단체 공모를 통해 공간혁신구역 선도사업 후보지 16곳을 선정하여 발표하였습니다. 이하 각 구역의 특징과 지정절차를 알려 드리니, 관련 업무에 도움이 되시기를 바랍니다. 

도시혁신구역

• 도시혁신구역은 지방자치단체와 민간이 창의적이고 혁신적인 개발을 할 수 있도록 토지 및 건축물 용도에 제한을 두지 않고 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 정할 수 있는 구역입니다.

• 도시혁신구역은 도심·부도심, 생활권의 중심지역 및 공공시설 이전부지 등에 지정되며, 구역 내 토지이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 사항은 도시혁신계획을 수립하여 정합니다.

• 민간이 구역 지정을 제안하고 ‘도시개발법’에 따라 사업을 시행하는 경우에는 도시혁신구역의 지정 및 도시혁신계획 결정 고시는 도시개발구역의 지정 및 개발계획 수립 고시로 간주하며, 이 경우 도시혁신계획에서 정한 시행자는 도시개발사업의 시행자로 지정된 것으로 봅니다.
   

복합용도구역

• 복합용도구역은 주거·상업·산업·교육·문화·의료 등 다양한 도시기능이 융·복합된 공간을 조성하기 위해 기존 용도지역의 변경 없이도 타 용도의 시설 설치가 가능한 구역입니다. 

• 즉 복합용도구역으로 지정되면 공업지역에 주거·상업지역 시설을 설치하거나 주거지역에 상업지역 시설을 설치하는 것이 가능해집니다.

• 복합용도구역은 복합적 토지이용이 필요하거나 노후 건축물 등이 밀집하여 단계적으로 정비가 필요한 지역에 지정되며, 구역 내 건축물의 용도별 구성비율 및 건폐율·용적률·높이 등에 관한 사항을 따로 정하기 위해 복합용도계획을 수립해야 합니다.
   

도시·군계획시설입체복합구역

• 도시·군계획시설입체복합구역(이하 “입체복합구역”)은 도시·군계획시설의 입체복합적 활용을 위해 지정되는 구역으로, 용도지역별로 설치가 제한된 도시·군계획시설의 설치가 허용됩니다.

• 입체복합구역은 노후 도시·군계획시설의 개량·정비가 필요하거나, 기반시설의 복합적 이용 또는 새로운 형태의 기반시설시설 구축 등이 필요한 경우에 도시·군계획시설이 결정된 토지의 전부 또는 일부에 지정할 수 있습니다.

• 구역 내에서 도시·군계획시설과 비도시계획시설을 복합적으로 조성하면 건축제한, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 규제가 완화됩니다.
   

공간혁신구역 지정 절차

• 도시혁신구역 및 도시혁신계획과 복합용도구역 및 복합용도계획은 공간재구조계획을 수립하여 결정해야 합니다.  

• 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정을 위한 공간재구조화계획은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 하며, 공간재구조화계획이 결정 고시되면 도시·군기본계획과 도시·군관리계획도 변경된 것으로 봅니다.

• 입체복합구역은 도시·군관리계획의 수립·변경을 통해 지정·고시되며, 주민 및 이해관계자도 구역 지정을 제안할 수 있습니다.

• 또한 공간혁신구역 안에서 개발사업이나 개발행위를 하려는 자는 건축제한 완화 또는 행위제한 완화로 인한 토지가치 상승분의 범위에서 공공시설 등의 부지를 제공하거나 설치비용을 제공하여야 합니다.