김·장 법률사무소는 주택재건축정비사업조합이 시공자 선정 이후 도급계약 체결을 거절하고 시공자 지위도 박탈한 사안에서, 시공자를 대리하여 ① 조합이 시공자에 대하여 시공이익(이행이익) 상당의 손해배상책임을 부담하고, ② 조합은 시공자가 대여하여 준 입찰보증금 전액과 시공자 지위 박탈 이후로부터 발생한 지연손해금까지 모두 반환하여야 한다는 내용의 판결을 이끌어냈습니다.

1.   사안의 개요
 

원고들은 도시정비법에 따라 설립된 피고 주택재건축정비사업조합(이하 “피고”)의 시공자(이하, “원고들”)로 선정된 자들로서, 원고들과 피고는 시공자 선정 이후 공사도급계약의 세부 조건에 대하여 협의하였고, 피고 대의원회의 결의도 거쳐 이 사건 공사도급 가계약에 대한 잠정적인 합의를 하였습니다. 그런데 이 사건 공사도급 가계약은 피고 조합의 총회 결의를 요건으로 규정하고 있었는데, 피고는 원고들에게 계약의 주요 조건을 변경할 것을 요구하며 총회 결의를 부결시켰고, 이후 피고의 요구사항에 대해 원고들과 협상이 진행되었지만 끝내 피고는 공사도급 ‘본계약’ 체결을 거절하고, 원고들의 귀책사유를 이유로 시공자 선정도 취소하기에 이르렀습니다.

이에 원고들은 피고에게 위 공사도급계약이 정상적으로 체결되어 공사를 시공하였다면 얻을 수 있었던 시공이익(이행이익) 상당의 손해배상을 청구하면서 이미 지급한 대여금(입찰보증금)과 그 지연손해금의 반환을 청구하였습니다. 
 

2.   법원 판결의 주요 내용
 

저희 사무소는 원고들과 피고 간에는 공사도급 본계약의 체결에 대한 예약이 성립되었고 피고는 정당한 이유 없이 예약 상의 본계약 체결 의무를 불이행하였다는 전제 하에, ① 피고는 원고들이 공사도급 본계약이 체결되어 원고들이 주택정비사업 공사를 진행하여 완성할 경우 얻을 수 있었을 이행이익 상당의 손해배상을 지급하여야 한다고 주장하였습니다. ② 또한 피고는 원고들이 대여금으로 전환 지급한 입찰보증금과 그에 대한 지연손해금 또한 지급하여야 한다고 주장하면서, 피고가 위법하게 원고들에 대한 시공자 선정을 취소하여 계약 체결이 무산된 이상, 원고들에게 위 시공자 선정 취소 통지가 도달한 익일부터 발생한 지연손해금을 모두 지급하여야 한다고 주장하였습니다.

법원은 저희 법률사무소의 주장을 받아들여, ‘피고와 원고들 간에는 공사도급계약 체결의무를 내용으로 하는 예약관계가 성립하였음에도 불구하고, 피고가 추가적으로 계약조건의 변경을 요구하며 공사도급 본계약 체결을 거절한 것은 정당하다고 볼 수 없다며, 피고는 원고들에게 예약채무불이행을 이유로 한 손해배상 책임을 부담하여야 하고 그 손해는 시공이익’이라는 취지로 판단하였습니다. 특히, 법원은 설계도면이 존재하지 않은 상태에서 조달청의 원가계산기준을 토대로 산출된 이행이익에 관한 감정결과를 토대로 한 원고의 손해가 입증된다고 판단하며 손해액 입증 부족에 대한 피고의 주장을 배척하였고, 다만 손해배상책임을 70%로 제한(30% 감액)하였습니다. 

또한, 대여금 반환의무의 발생의무와 관련해서도, 피고의 귀책사유로 본계약이 체결되지 않은 이상 피고가 더 이상 대여금을 보유하고 있을 만한 합리적인 이유가 없게 되며, 원고가 면제하기로 한 것은 대여금에 대한 이자일 뿐 지연이자까지 포함하지 않는다는 점 등을 고려하여 원고들이 주장한 지연손해금 전액을 인정하였습니다.
 

3.   법원 판결의 의미
 

도시정비사업에 있어서 건설사가 조합으로부터 시공자로 선정된 이후, 조합은 여러 가지 조건들을 요구하며 도급계약 체결을 지연하고 그러한 조건을 수용하지 않는 경우 시공자 지위를 취소하는 경우가 많았습니다.

위 사건은 이러한 사안에서 시공자에게 도급계약 체결을 위한 예약자로서의 지위를 인정하며, 조합이 시공자 선정 당시의 조건과 다른 조건들을 요구하며 도급계약 체결을 거절하는 경우, 시공자에게 예약채무불이행을 이유로 한 손해배상책임을 부담하고, 그 책임의 범위는 시공자가 도시정비사업을 진행하여 완성하였을 경우 얻을 수 있는 시공이익에 해당한다는 것을 확인하였다는 점에서 의미가 있습니다.

위와 같은 법원의 판결은 추후 일방이 부당하게 공사도급계약 조건 변경을 요구하고 위법하게 공사도급계약 체결을 거절하거나 시공자 선정을 취소하는 유사 사안에서 참고할 수 있을 것으로 사료됩니다. 더 나아가, 일방이 정당한 사유 없이 공사도급계약 체결을 거절하는 등 예약에 대한 승낙의무를 위반한다면 추후 이행이익의 상당 부분을 손해로 배상하여야 할 것이므로, 종국적으로 계약 당사자 간 신의에 기반한 성실한 의무 이행이 이루어져야 한다는 점에 관한 경각심을 고취할 것으로도 기대됩니다.