최근 인천지방법원은 인천국제공항 여객터미널에서 면세점을 운영하던 사업자(이하 “원고”)가 인천국제공항공사(이하 “피고”)를 상대로 제기한 채무부존재확인의 소에서, 원고의 민법 제628조에 따른 차임감액청구를 긍정하고 약정상 차임의 50%를 감액하여 이를 초과하는 임대료 채무 및 기타 손해배상채무가 존재하지 아니함을 확인하는 판결을 하였습니다(인천지방법원 2022. 7. 22. 선고 2022가합65769 판결). 김·장 법률사무소 송무팀은 이 사건에서 원고를 대리하였습니다.

원고는 2015년경부터 인천국제공항 내 여객터미널에서 면세점을 운영하였는데, 2020년 초 코로나19가 전세계적으로 유행하고 정부의 정책 등에 따라 인천국제공항을 이용하는 여객의 숫자가 90% 가량 급감하자 면세점 운영에 큰 타격을 입었고, 이에 피고를 상대로 임대차계약상 차임의 감액을 청구하였습니다.

피고는 코로나19 사태가 임차인이 부담하여야 할 위험이라는 점, SARS, MERS 사태 등을 거치며 원고가 이와 유사한 전염병이 다시 창궐할 수 있음을 예견할 수 있었던 점 등을 이유로 코로나19 사태가 민법 제628조 소정의 차임감액사유에 해당하지 않는다고 주장하였습니다.

이에 관하여 인천지방법원은, 사정변경의 원칙을 입법화한 민법 제628조의 차임증감청구권이 인정되기 위해서는 ① 차임을 약정한 후 경제사정의 변경이 있어야 하고, ② 변동된 경제사정에 비추어 종래의 차임이 상당하지 않아야 하는데, 

• 코로나19 감염이 세계적으로 확산되어 원고의 면세점 이용객이 약 90% 급감하였고, 이에 따라 매출액도 크게 감소하여 영업손실을 기록한 점,

• 과거에 SARS나 MERS 등 질병이 유행하여 사회적 위기를 초래한 적이 있으나, 코로나19와 같이 장기간에 걸쳐 전 세계적으로 큰 파급력을 미친 감염병은 근래에 유래를 찾기 어려운 점,

• 원·피고 간의 면세점임대차계약은 차임에 관한 최소보장액약정이 있어, 원고로서는 매출액의 감소에도 불구하고 최소보장액만큼의 차임을 피고에게 계속 지급하여야 하는데, 코로나19 사태의 영향을 고려할 때 이는 원고에게 지나치게 가혹한 점

등을 근거로, 원고가 차임감액청구권을 행사한 이후의 차임은 약정 차임의 50%를 감액한 금액으로 산정함이 타당하다고 판시하였습니다.

한편, 피고는 원고가 차임감액청구권 행사에 따라 약정 차임 전액을 지급하지 아니한 것을 기화로 차임 연체 해지 주장을 하였는데, 법원은 “임차인이 차임감액청구권을 행사한 경우, 임차인이 지급하여야 할 차임의 액수가 확정되어 있지 않으므로, 사후에 법원이 결정한 차임과 연체한 차임을 단순 비교하여 해지 사유의 인정 여부를 기계적으로 판단하는 것은 타당하지 않”다고 판단하여, 피고의 해지 통보의 효력을 부정하였습니다.

이 사건 판결은 2020년부터 현재에 이르기까지 전 세계를 강타하고 있는 코로나19가 면세업계·관광업계에 미치는 영향에 주목하여, 미증유의 감염병에 의해 현실화된 위험이 임차인에게 과도하게 귀착되는 것을 방지한 판결이라는 점에서 의의가 있습니다. 코로나19 유행은 양 당사자 모두 예상하지 못한 경제적 사정의 변동에 해당하고, 이로 인한 손실을 임차인이 모두 부담하는 것은 정의와 형평의 관점에서 보았을 때 타당하지 않음을 확인한 사례인 것입니다.

분쟁 과정에서 임차인이 약정 차임 전액을 지급하지 아니하여 이것이 사후적으로 일부 차임 연체로 귀결되더라도, 그러한 사정만으로는 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 한 임대차계약의 해지를 주장할 수 없다고 판단한 것 역시 이 판결의 중요한 포인트입니다. 또한, 약정 차임의 50%를 감액함으로써, 기존의 다른 차임감액청구 사례에서 인정된 차임감액비율(20-30%)보다 더 전향적인 판단을 한 것으로도 평가됩니다.