1.

사안의 개요

피고(A)는 원고2(B)보다 앞서서 서울 동작구 지역에서 지역주택조합사업을 추진한 시행사였는데, 후발 시행사인 원고2(B)가 조합원 모집신고를 먼저 하며 A와 B 간에 분쟁이 발생하였습니다. 결국, A와 B 간에는 선행 시행사인 피고(A)가 사업을 포기하고 사업주체를 원고2(B)로 단일화하기로 하면서, 그 대신 원고2(B)가 피고(A)에게 일정한 금액의 보상금을 지급하기로 하는 합의(이하 “이 사건 합의”)를 체결하고, 그에 관한 공정증서(이하 “이 사건 공정증서”)도 작성하였습니다. 그리고 위 합의 및 공정증서에는 후발 시행사인 원고2(B)가 세운 지역주택조합 추진위원회(원고1, C, 이하 “원고 추진위”)가 연대보증(이하 “이 사건 연대보증약정”)을 섰습니다. 그런데 원고2(B)는 물론, 원고 추진위 모두 위 약정에 따른 보상금 지급을 하지 않아 피고는 공정증서에 기한 강제집행을 하였는데, 원고들이 청구이의의 소를 제기하였습니다. 

위 소송에서 원고들은 이 사건 합의, 공정증서가 통정허위표시로 무효라거나 강박, 사기에 따라 취소되어야 한다거나 채무불이행으로 해제되었다는 주장을 하였으나, 제1심 및 항소심 법원은 이를 모두 배척하였습니다. 문제는 항소심 법원에 이르러 원고 추진위가 추가한 “이 사건 연대보증약정은 비법인사단인 지역주택조합 추진위원회의 자산에 대한 처분행위에 해당하므로 총회 의결이 없어 무효”라는 주장이었습니다. 항소심 법원은 원고 추진위의 위 주장을 받아들여 “이 사건 합의에 따른 채무를 원고2(B)가 불이행하면 이 사건 연대보증약정에 따라 원고 추진위가 그 재산으로 이를 부담하게 될 테니 이는 원고 추진위의 총유물 자체에 대한 처분행위에 해당하는데, 이 사건 연대보증약정에 총회 결의가 없으니 무효이고, 공정증서에 기한 강제집행도 불허되어야 한다”고 판단하였습니다. 
 

2.

상고심 대응전략 및 대법원 판결의 주요 내용

저희 사무소는 선행 시행사인 피고 A를 대리하여 원심판결에 대한 반박 논리를 크게 ① 법리적인 측면, ② 주택법령 및 지역주택조합의 실무와 거리가 있다는 측면, ③ 피고 A의 실질적인 채권 확보라는 구체적 타당성 측면으로 정리, 부각하여 원심판결의 부당함을 주장하였고, 원심판결을 시정하여 하급심 및 실무상 혼란을 방지해야 함을 설명하였습니다. 구체적으로, ① 원심판결은 대법원 전원합의체 판결 및 그 이후로도 계속된 대법원 판결들로 확립된 비법인사단의 총유물의 관리·처분에 관한 법리(“비법인사단의 타인간의 금전채무 보증행위는 단순 채무부담행위로 총유물의 관리처분행위라 볼 수 없고, 따라서 총회 결의를 거치지 않더라도 무효가 아니다”)에 반하는 판결임을 주장하였습니다. 더불어 ② 조합설립인가를 받아 조합이 설립된 이후에야 비로소 추진위 단계에서 체결된 채무부담행위 중 일정 범위의 계약만 조합이 승계하기 위해 총회 의결을 받는 것이 주택법령 및 관련 판례의 태도이고 이것이 지역주택조합 실무라는 점, ③ 원심판결에 따르면 실제 집행 가능한 자산을 보유한 조합 추진위원회에 대한 집행이 불가능하게 되어 피고 A의 실질적인 채권 확보가 불능에 빠진다는 문제가 발생한다는 점도 설득력 있게 설명하였습니다.

대법원은 저희 사무소의 주장을 전부 받아들여, 비법인사단이 타인 간의 금전채무를 보증하는 행위는 총유물 그 자체의 관리·처분행위라고 볼 수 없다는 법리를 명확히 설시하면서, 이 사건 연대보증약정은 주채무자인 원고2(B)의 피고 A에 대한 채무를 원고 추진위가 연대보증하는 것으로서 단순한 채무부담행위에 불과하고, 총유물 자체에 관한 처분행위와는 관련이 없음이 분명하다고 판단하였고, 그와 달리 판단하며 총회결의가 없다는 이유로 이 사건 연대보증약정이 무효라고 판단한 원심에 법리 오해의 잘못이 있다고 판시하였습니다. 
 

3.

대법원 판결의 의미

지역주택조합 추진위 단계에서 업무대행사(시행사)와 금전지급 관련 계약을 체결하면서 이를 조합 추진위원회가 연대보증하거나, 조합 추진위원회가 사업 추진 과정에서 금전채무를 부담하는 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이 경우 조합 총회 결의를 거치는 경우는 실무상 거의 없는데, 추후 분쟁이 발생하였을 때 조합 추진위 측에서 “이는 어차피 종국적으로 비법인사단인 추진위원회의 재산으로 변제될 것이니 총유물의 관리·처분행위로서 총회 결의를 거치지 않아 당연무효이다”고 주장할 우려가 있습니다.

위 사건은 이러한 사안에서 지역주택조합 추진위원회 단계에서 ‘금전채무’를 부담하거나 ‘타인 간의 금전채무를 보증’하는 행위는 단순한 채무부담행위로서 총유물의 관리·처분행위가 아니어서 조합 총회결의가 필요하지 않다는 점을 명확히 확인하였다는 점에서 의미가 있고, 추후 지역주택조합 추진위원회 단계에서 체결되는 계약의 효력이 문제되는 유사 사안에서 참고할 수 있을 것으로 보입니다.